Crédit immobilier
TGI. Nanterre, 27 mars 1996, INC Hebdo N° 942. 5 avril 1996. p.13.
: L'ordonnance de référé rendue par le tribunal
de grande instance de Nanterre, enjoint la Poste de cesser sa campagne
publicitaire sur les prêts immobiliers. L'association française
des banques (AFB), auteur de la requête avec la BNP, la Caisse nationale
de Crédit agricole, le CIC paris, le Crédit commercial de France,
le Crédit lyonnais et la Société générale,
reprochait aux auteurs du message de faire l'impasse sur la réalité
de ses crédits : en fait, des prêts Epargne-logement
nécessitant 18 mois ou quatre ans d'épargne préalable,
selon les cas. Omission que le juge a effectivement qualifie de trompeuse
pour les consommateurs. Il a donc condamné la Poste à mettre
fin à sa publicité sous astreinte de 200 000 F par infraction
et verser à l'AFB 10 000 F au titre de l'article 700 du Nouveau Code
de procédure civile.
Dans son ordonnance, le juge rappelle que la Poste ne peut pas consentir de prêts immobiliers, sauf ceux listé une épargne-logement (compte épargne et plan épargne) et que les découverts temporaire sont enfermés dans des conditions très strictes. La publicité "La Poste fait des crédits immobiliers ..." induit donc les consommateurs en erreur puisque l'opérateur public omet de préciser qu'il s'agit d'un prêt épargne-logement.
Cass.Crim., 11 mars 1991, Société F. Vacances, BID n°3. 1992. p.26 : Le responsable d'une société a été poursuivi pour infraction à la loi relative à l'information et la protection des emprunteurs dans le domaine immobilier (loi du 13 juillet 1979). Il lui est reproché d'avoir fait diffuser une publicité mentionnant la faculté d'acquérir un immeuble à usage d'habitation par le crédit, sans préciser l'identité du prêteur, la nature et l'objet du prêt, le montant, le coût total et le taux du prêt. Il a été condamné à une amende de 20 000F et la publication de la décision dans la Gazette de la région du Nord concurrence de 3 000F.
Offre préalable de crédit - Mentions obligatoires
CIV.1. - 9 mars 1999, N° 96-18.909., Caisse d'épargne Provence Alpes Corse c/ époux Arcadipane Crédit immobilier. - Offre préalable. - Mentions obligatoires. - Défaut. - Sanctions. - Déchéance totale ou partielle du droit aux intérêts. - Nullité (non).
Cass., Avis, 18 mai 1998, n° 0980003, Bull. d'actualité Lamy droit Economique n° 107, juin 1998, : la cour de cassation est d'avis "qu'aucune disposition du code de la consommation n'exige que les mentions du taux du prêt envagé, la durée du remboursement et le montant maximum des échéances mensuelles ou l'une quelconque de ces mentions soit indiqué sur l'acte constatant la condition suspensive d'obtention du prêt.", i.e. l'acte relatif à l'acquisition immobilière projetée.
Cass. Civ., 1re, 6 janvier 1998, 95-21.880, D. 1998, J. 503 : "Vu l'article L. 312-8, al. 2 du code de la consommation ; Attendu que les modifications des conditions d'obtention du prêt, notamment le montant ou le taux du crédit, donnent lieu à la remise à l'emprunteur d'un nouvelle offre préalable" (de crédit) (Sanction : déchéance du droit aux intérêts). Cette jurisprudence ne s'applique pas toutefois aux aménagements de prêts favorables à l'emprunteur, comme par exemple les rénégociations du prêt à la baisse (Cass. Civ., 1re, 8 oct. 1996, Bull. civ. 1, n° 344, D. 1996, IR p; 238 : l'article L. 312-8 du code de la consommation ,n'exige pas la réitération de l'offre de crédit lorsque seule la durée du prêt est prolongée).
C.A., Limoges (chambre civile, 1ère section), 9 septembre 1997, n° 97-570, Bulletin d'information de la Cour de cassation, février 1998, n° 208: le taux effectif global porté sur l'offre préalable d'un prêt ne pouvant, au regard des modalités de calcul prévues par l'article L. 313- 1 du Code de la consommation, être inférieur au taux nominal brut, les irrégularités relatives à l'indication erronée du TEG d'un prêt complémentaire engendre la déchéance du droit aux intérêts conventionnels pour l'organisme de prêt, qui ne peut en conséquence prétendre qu'au paiement capital restant dû.
Cass. Civ., 1re, 19 novembre 1996, Cont. Concur. Consom. 1997, janvier, p. 22 : La nullité du contrat de prêt ne peut être invoquée pour vice du consentement si l'emprunteur a clairement été informé de la variabilité du taux d'intérêt du prêt, notamment au stade de l'offre préalable.
Cass.Crim., 4 avril 1990, Deleens Jean c/ socit Maisons GTM, BULLETIN DES ARRETS DE LA COUR DE CASSATION - Chambre Criminelle Juillet 1990. n° 277. p.701 : Sont soumises aux obligations prévues à l'article 4 de la loi du 13 juillet 1979 - mention du coût total du crédit et du taux effectif global - les publicités concernant l'acquisition d'un bien immobilier et prévoyant la possibilité d'obtenir, pour l'achat d'une maison un prix déterminé, un prêt sous forme d'un remboursement assimilable un loyer.
Contrat d'assurance afférent aux contrat de prêt immobilier
Cass. Civ., 1re, 20 janvier 1998, n° 95-20.207, SA Crédit immobilier de Haute-Alsace c/Breckenfelder : s'agissant des contrats d'assurance afférents aux contrat de prêt immobilier, l'article L. 312-9 du code de la consommation exige seulement que la notice d'information résumant les risques garantis du contrat d'assurance soit annexée au contrat de prêt, et non le contrat d'assurance lui-même. Attention, il est à noter que l'article L. 111-1 du code de la consommation n'était pas applicable à l'époque de la souscription du contrat de prêt de l'espèce jugée par la cour de cassation ; il n'est pas évident que la haute cour ait rendu le même jugement si cet article avait été applicable.
Cass. Civ., 1re, 7 juillet 1998, n° 96-15.098, Bull. Actu. n° 108, p. 15 , Lamy Droit Economique : Conformément à l'article L. 312-12 alinéa 1er, l'offre de crédit immobilier est toujours acceptée sous la condition résolutoire de la non-conclusion, dans un délai de 4 mois à compter de son acceptation, du contrat pour lequel le prêt est demandé. Si la condition a défaillie, le prêt se trouve annulé de plein droit.
Cass.civ. 1re, 27 mai 1998, n° 98-17.312, :"les prêts régis par les articles L. 312-7 et s. du code de la consommation n'ont pas la nature de contrat réel". Aussi, un prêt immobilier est parfait dès l'acceptation par l'emprunteur de l'offre de prêt quelque soit la signature ultérieure d'un acte authentique dudit prêt.
Cass. Civ., 1re, 24 février 1998 : Lorsqu'une offre de crédit comporte une erreur matérielle, létablissement de crédit peut, après acceptation de l'offre, procéder à la rectification de la mention erronée ; l'erreur commise par la banque étant un erreur matérielle et non une erreur inexcusable (cf. position contraire : Cass. civ., 1re, 21 février 1995 ; 2 juillet 1996)
Cass., Civ.1re, le 9 décembre 1997, n° 95- 15.494, bulletin d'actualité Lamy droit économique n° 2, janvier 1998 : une offre de prêt immobilier ne peut être acceptée avant le onzième jour de sa réception, quand bien même le contrat de prêt, formalisé le dixième jour après réception de l'offre, a normalement été exécuté durant deux années.
Cass., Civ. 1re, 13 nov. 1997, n° 95-18.276, Sté voitey et Roiena c/ M. Gabizon et a., Bulletin d'information de la cour de cassation, février 1998, n° 184 : Il appartient à l'emprunteur de démontrer qu'il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente. A défaut de cette preuve, les juges du fond décide exactement qu'il est acquis que l'emprunteur a empêché la réalisation de la condition suspensive.Le séquestre de l'indemnité d'immobilisation ne peut en restituer le montant au bénéficiaire de la promesse de vente que s'il est établit que la condition suspensive d'obtention de prêt ne s'est pas accomplie.
Cass. Civ. 1re., 13 février 1996, Lambart c/ M. Girard, société Renovex, BULLETIN DES ARRETS DE LA COUR DE CASSATION - Chambre Civile Février 1996. n° 82. p.53 : Les acquéreurs ne sont pas fondés à reprocher aux banques qui leur avaient consenti un prêt destiné à financer des travaux de rénovation un manquement à leur obligations pour avoir versé les fonds à l'entreprise venderesse, déclarée par la suite en redressement puis en liquidation judiciaire, dès lors qu'il n'était pas établi que les banques seraient intervenues comme intermédiaires spécialisés, en parfaite connaissance de l'opération, qu'elles ne pouvaient s'immiscer dans les relations contractuelles entre le vendeur et les investisseurs, que les offres de prêt satisfaisaient aux exigences de la loi du 13 juillet 1979 et que les fonds avaient été débloqués sur appels signés par les emprunteurs ou sur ordre du bénéficiaire portant la mention "bon pour acceptation".
Viole l'article L.312-12, alinéa 1er, du Code de la consommation, ensemble l'article 1184 du Code civil, la cour d'appel qui déboute les emprunteurs de leur demande en résolution des contrats de crédit, au motif que la résolution du contrat de vente n'entraîne pas celle du contrat de prêt, alors que, en raison de l'effet rétroactif attaché a résolution judiciaire des contrats de vente, ceux-ci étaient réputés n'avoir jamais été conclus, de sorte que les prêts étaient résolus de plein droit.
Cass., Civ., 2ème, 2 juillet 1997, n° 95- 10.377, Syndicat des copropriétaires de la résidence la ferme du temple contre société Midland Bank, Bull. Inf.. Cass.,1997,n° 1386 : il existe un lien de causalité directe entre l'octroi d'un prêt pour l'achat d'un bien immobilier par une banque qui est le défaut de paiement des charges de copropriété par les propriétaires du bien, l'obligation au paiement de ces charges étant directement liée à l'acquisition du bien et lors de l'octroi du prêt la situation du débiteur étant dejà obérée est connue de la banque qui a de ce fait commis une faute en relation avec le dommage subi par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble.
Cass. Civ., 2ème, 2 juillet 1997, JCP éditions E 1997- bull civ. n° 39, page 331: la créance de la banque, qui avait financé l'achat d'un appartement en copropriété, avait entièrement absorbé le prix de l'adjudication de l'immeuble, vendu par suite de la défaillance des emprunteurs dans l'impossibilité de régler les échéances du prêt et les charges de copropriété. Doit être cassé l'arrêt qui rejette l'action en responsabilité de la copropriété contre la banque, aux motifs qu'aucun lien causal n'existait entre la légèreté de celle-ci lors de l'octroi du crédit et le non-paiement des charges.
Qu'en statuant ainsi, alors que l'obligation au paiement des charges de copropriété était directement liée à l'acquisition du bien immobilier et que lors de l'octroi du prêt, d'une durée de vingt-cinq ans, ce qui supposé un lourd endettement, la situation des débiteurs étaient déjà obérés et connus de la banque, ce dont il résultait que un lien de causalité directe entre l'octroi du crédit et de défaut de paiement des charges de copropriété, la Cour d'appel n'a pas tiré les conclusions légales de ses constatations au regard de l'article 1382 du Code civil.
Cass. Civ. 13/02/96, Mme Fréderix et autres c/Girard et autres, D Aff. n° 12/96 : la résolution judiciaire du contrat principal entraîne celle du contrat de prêt en matière immobilière (fondement : Art. L.312-12 al.1 code conso et art. 1184 C. Civ.)
C.A., Versailles, 3ème ch., 5 avril 1996, n° 96-833, Epoux Quesseveur c/ Comptoir des entrepreneurs : A défaut pour un organisme de crédit d'avoir mis en garde un couple sur l'importance de l'endettement résultant d'un prêt qui lui a été consenti pour l'achat d'un appartement à un taux fort élevé, remboursable par des mensualités d'un montant trop important eu égard aux faibles revenus de ce couple, dont les difficultés financières dès avant la conclusion du prêt, étaient établies par des versements d'acompte figurant sur les fiches de paie remises à l'appui de la demande de prêt, cet établissement a manqué à son devoir de conseil (voir aussi : Cass. Civ., 1re, 27 juin 1995, Bull. Civ. 1 1995, n° 287, p. 200)