Superficie des lots de copropriété

Appartements en copropriété : une loi pour éviter l'achat de mètre carrés inexistants

A compter du 1er juillet 1997, il est fait obligation de mentionner dans tout acte de vente d'un logement en copropriété sa superficie exacte.

Alors que dans l'immobilier neuf, la mention dans l'acte de vente de la surface habitable de tout logement est obligatoire en vertu du code de la construction et permet à l'acheteur en cas de différence avec la surface réelle de plus de 5 % de se retourner contre le promoteur, il n'existait pas jusqu'ici de disposition similaire pour l'immobilier ancien (i.e. immeuble de plus de 5 ans). Considérant le prix moyen du m2 d'un logement ancien en France, (11.500 F/m2 pour l'habitat collectif en accession ; 7.900 F/m2 pour celui du secteur social ; 6.300 F/m2 pou l'habitat en maison individuelle périurbain et 4.500 F/m2 pour l'habitat en maison individuelle en espace rural ; Source : Données sociales 1996, INSEE), il était paradoxal que l'acheteur d'un tel logement soit moins bien protégé sur l'une des caractéristiques essentielles de l'achat projeté que celui d'un bien de consommation courante et peu équitable qu'une différenciation soit faite entre l'immobilier neuf et ancien.

Depuis l'adoption de loi du 18 décembre 1996 (Journal Officiel du 19 décembre) l'immobilier neuf et ancien est visé par un même dispositif s'agissant de la superficie, lequel est double :

- une obligation d'information à la charge du vendeur (professionnel ou particuliers) est instauré : tout acte de mutation d'un lot de copropriété - promesse unilatéral de vente ou d'achat, compromis ou promesse synallagmatique, acte authentique - ou d'une partie d'un lot (sauf les caves, garages et places de parking) doit indiquer la superficie de la partie privative de ce lot, telle qu'elle indiqué dans le règlement de copropriété ou en recourant en tant que de besoin aux services d'un professionnel quel qu'il soit pour sa mesure (géomètre-expert, architecte ou agent immobilier). La définition de la superficie sera établie ultérieurement par décret.

- un double système de sanction garanti l'obligation d'information ainsi défini:

* En cas d'absence de la mention de la superficie du lot vendu, l'acquéreur dispose d'un délai d'un mois à compter de la signature de l'acte authentique chez le notaire pour invoquer la nullité de l'acte. C'est l'action en nullité. Attention, la signature du contrat de vente authentique mentionnant la superficie du lot couvre la nullité de l'avant-contrat qui l'a précédée pour le cas où celui-ci aurait omis cette mention.

* En cas d'information inexacte sur la superficie annoncée par rapport à celle constatée et mesurée, l'acquéreur ne peut demander l'annulation de la vente mais peut demander une diminution du prix de vente dés lors qu'existe une disparité de plus de 5 % entre la superficie réelle et celle mentionnée dans l'acte de vente. C'est l'action en diminution de prix. Cette diminution de prix est calculée au prorata du nombre de m2 fictifs ; l'acquéreur devant saisir le tribunal compétent d'une demande en ce sens dans le délai d'un an à compter de la signature de l'acte authentique.

Reste le cas où la superficie réelle du lot vendu est supérieure à celle exprimée dans l'acte de vente. Dans ce cas, le vendeur qui s'en rendrait compte après la signature de l'acte authentique n'est pas fondé à réclamer un supplément de prix.

Exemple : contrat de vente d'un immeuble mentionnant une superficie de 100 m2 pour un prix de 1.000.000 de francs, soit 10.000 F/m2.

- Si surface réelle > à 100 m2 : pas de droit d'action du vendeur

- Si surface réelle comprise entre 95 et 99 m2 : pas de diminution de droit du prix

-Si surface réelle inférieure à 95 m2, par exemple 94 m2, : diminution du prix de 6 %, soit 60.000 F.

Ces dispositions aussi satisfaisantes soient-elles engendreront une conséquence défavorable quasi certaine pour les acheteurs : il y a de fortes chances en effet que, pour éviter une action en nullité ou en diminution de prix, les vendeurs professionnels et les notaires procèdent au métrage exacte avant toute vente des lots à céder. Le travail correspondant renchérira le coût de la transaction d'autant qui sera supportée par l'acheteur. La transparence est à ce prix.

D'autre part, l'obligation d'indiquer la surface ne porte que sur les lots vendus en copropriété et ne concerne pas l'ensemble des ventes immobilières. c'est la raison pour laquelle il y a lieu d'être intéressée par la proposition de loi, relative à la protection des acquéreurs de terrain à bâtir qui a été déposée devant l'Assemblée Nationale. Celle-ci vise à renforcer les droits du maître de l'ouvrage lors de la construction de sa maison notamment quant à la contenance et aux dimensions du terrain acquis. En l'état, ce texte oblige les vendeurs à joindre, sous peine de nullité l'acte de vente, un plan établi par un géomètre-expert mentionnant la superficie et la contenance du terrain ainsi que d'autres précisions sur la nature du sol.