On rappellera qu'en vertu de la loi Carrez du 18 décembre 1996 (Journal officiel du 19) améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété et modifiant l'article 46 la loi du 10 juillet 1965 relative à la copropriété, il est fait obligation à partir du 19 juin 1997 de mentionner dans tout acte de vente d'un logement en copropriété sa superficie exacte.

Toutefois, l'application de la loi précitée restait subordonnée à la définition exacte de la notion de superficie privative d'un lot de copropriété. Cette lacune est désormais comblée, le décret n° 97-532 du 21 mai 1997 (J.O. du 29 mai) vient préciser cette notion : il s'agit "de la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupés par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n'est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre" ; une précision importante pour les acheteurs d'appartements mansarde.

Il est ajouté que les lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à 8 m2 ne sont pas pris en compte pour le calcul de la superficie susmentionnée, ce qui vise notamment les caves, dépendances et places de parking dès lors qu'elles sont inférieures à 8 m2.

Enfin, de manière à renforcer l'obligation d'information qui pèse sur le vendeur de lot de copropriété (professionnel ou particulier), il est fait obligation, aux notaires, le jour de la signature de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente de remettre aux parties, contre émargement ou récépissé, une copie simple de l'acte signé ou un certificat reproduisant expressément la clauses de l'acte notarié mentionnant la superficie de la partie privative du lot vendu ainsi qu'une copie de la loi du 18 décembre 1996 lorsque ces dispositions ne sont pas reprises intégralement dans l'acte ou la certificat (ci-après).

Article 46, loi du 18 décembre 1996 : "Toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot. La nullité de l'acte peut-être invoquée sur le fondement de l'absence de toute mention de superficie.

"Cette superficie est définie par le décret en Conseil d'État prévu à l'article 47.

"Les dispositions du premier alinéa ci-dessus ne sont pas applicables aux caves, garages, emplacement de stationnement ni aux lots ou fraction de lots d'une superficie inférieure à un seuil fixé par le décret en Conseil d'État prévu à l'article 47 (note de l'AFOC : 8 m2).

"Le bénéficiaire en cas de promesse de vente, le promettant en cas de promesse d'achat ou l'acquéreur peut intenter l'action en nullité, au plus tard à l'expiration d'un délai d'un mois à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente.

"La signature de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente mentionnant la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction de lot entraîne la déchéance du droit à engager ou à poursuivre une action en nullité de la promesse ou du contrat qui l'a précédé, fondée sur l'absence de mention de cette superficie.

"Si la superficie est supérieure à celle exprimée dans l'acte l'excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix.

"Si la superficie est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte, le vendeur, à la demande de l'acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure.

"L'action en diminution de prix doit être intentée par l'acquéreur dans un délai d'un an à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance."

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