La multipropriété mieux encadrée

On rappellera que la multipropriété consiste à acheter un droit de séjour généralement d'une ou deux semaines par an, à temps ou à vie, dans une résidence de vacances, en France ou à l'étranger avec généralement la possibilité de l'échanger dans le même pays ou dans un autre par l'intermédiaire d'une bourse internationale spécialisée. L'acquéreur n'est donc pas propriétaire de l'appartement occupé, ni même copropriétaire, il a acheté des parts d'une société lui donnant droit d'occuper une ou plusieurs semaines par an l'appartement choisi, lequel est occupé le reste du temps par d'autres co-acquéreurs. Juridiquement parlant, l'acquéreur a la qualité d'associé de la société.

Mais ce dispositif séduisant, né en France en 1965, n'est pas exempt de risques pour l'acquéreur et de nombreux abus ont été constatés : méthodes de ventes agressives lors de réunions marathons ou au cours de séjours gratuits (en général, le prospect est informé par téléphone ou par courrier qu'il a gagné un cadeau ou une semaine de vacances à venir prendre dans un hôtel où des vendeurs en profitent pour lui faire souscrire un engagement d'achat), charges de multipropriété augmentant au fils des ans compte tenu du fort "turn over" des résidences occupées, impossibilité ou difficulté d'échanger son droit pour une autre destination, moins-value éventuelle lors de la revente... Aussi, il devenait urgent d'encadrer ces pratiques et déviances, généralement perpétrées dans les pays touristiques d'europe du Sud (Espagne, Portugal, Grèce...). Malheureusement, la directive européenne de 1994 doit être transposée en droit national par les pays membres de l'Union européenne pour être applicable et peu de pays l'ont transposée, n'offrant pas aux acquéreurs victimes de ces abus dans les pays visés une protection suffisante.

En France, la loi n° 86-18 du 6 janvier 1986 relative aux sociétés d'attribution d'immeubles en jouissance à temps partagé a posé les premiers jalons d'une protection des acquéreurs en obligeant les professionnels à indiquer la nature des charges à payer à hauteur des parts détenues et en permettant la participation des associés à la gestion des sociétés d'attribution d'immeubles en jouissance à temps partagé.

En outre, pour les contrats signés en France, la législation relative au démarchage s'applique et le consommateur dispose du délai de rétractation mentionné à l'article L. 121-35 du code de la consommation en vertu duquel il peut revenir sur sa signature dans les 7 jours suivant. De plus, un délai identique est institué par la loi du 31 décembre 1989 pour la souscription de parts donnant vocation à l'attribution en jouissance ou en propriété d'immeubles neufs d'habitation. Par ailleurs, en cas de conclusion d'un crédit à la consommation ou immobilier pour le financement de l'achat du droit de séjour, les délais de rétractation ou de réflexion institués par les articles L. 311-1 et L. 312-5 du code de la consommation s'appliquent.

La loi n° 98-556 du 8 juillet 1998 a introduit dans le code de la consommation une nouvelle section concernant les contrats de jouissance d'immeuble à temps partagé ou "multipropriété" (time-share en anglais).

Il s'agit en fait de la transposition attendue de la directive européenne 94/47CE du 26 octobre 1994 protégeant les acquéreurs de "multipropriété" au sein de l'Union européenne. Elle instaure notamment un délai de rétractation de dix jours pendant lequel aucun versement ne peut être exigé de l'acquéreur et prévoit un dispositif répressif dissuasif.

1. Les opérations visées par la loi

Le champ d'application de la nouvelle législation est large afin d'englober tout type d'opérations juridiques (acquisition de parts de société, bail, ... ; art L. 121-60 du code de la consommation).

Sont donc visés aussi bien les contrats de jouissance d'immeubles à temps partagé conclus à titre onéreux pour au moins trois années, ou pour une durée indéterminée que les contrats de souscription ou de cession de parts de sociétés d'attribution d'immeubles en jouissance à temps partagé régis par la loi n° 86-18 du 6 janvier 1986.

2. Ce que doit contenir le contrat remis au consommateur

La loi impose une série de mentions obligatoires dans l'offre écrite de contrat que le professionnel doit remettre au consommateur afin de lui permettre de contracter en toute connaissance de cause (article L. 121-61 du code de la consommation). Douze mentions sont exigées dont notamment la désignation et le descriptif précis du ou des locaux et de leur environnement, la durée et la fréquence de la période de jouissance, les dates d'occupation ou, le cas échéant, leurs modalités de fixation, ainsi que les modalités de détermination des locaux occupés, les installations et équipements communs mis à la disposition du consommateur, les frais ainsi que le montant détaillé de toutes les sommes dues périodiquement ou leurs éléments de détermination, le taux d'évolution annuel desdites sommes, l'affiliation ou la non-affiliation du professionnel à une bourse d'échanges

La signature du professionnel et l'indication de la date et du lieu d'émission de l'offre sont également requises.

La loi renvoie à un arrêté à paraître le soin de préciser plus en détail le contenu de ces mentions obligatoires. En outre, l'offre doit reproduire, de manière très apparente, les articles L. 121-63 à L. 121-68 nouveaux du Code de la consommation précisant le dispositif précisé ci-après de protection du consommateur, acquéreur de multipropriété.

La loi fixe également les règles applicables pour déterminer dans quelle langue l'offre devra être rédigée (article L. 121-68 du code de la consommation), à savoir en français si le consommateur est français ou dans une langue européenne de son choix s'il ne l'est pas, sauf pour ces derniers à disposer d'une traduction conforme du contrat remis.

3. L'existence d'un délai de réflexion de 7 jours et de rétractation de 10 jours

L'offre de contrat contenant l'identité et le domicile du consommateur peut soit lui être remise manuellement soit lui être envoyée, en deux exemplaires, dont l'un comporte un coupon détachable destiné à faciliter l'exercice de la faculté de rétractation de l'acquéreur. Le vendeur doit maintenir son offre pendant au moins sept jours à compter de sa réception par le consommateur (article L. 121-63 du code de la consommation). La loi ne précise pas si le professionnel doit adresser l'offre de contrat par courrier recommandé avec AR.

Un formalisme particulier pour l'acceptation de l'offre par le consommateur est nécessaire : signature précédée de la mention manuscrite de la date et du lieu, envoi au professionnel par lettre recommandée avec AR ou tout autre moyen probant pour la détermination de la date d'envoi.

La date de l'envoi au professionnel de l'offre acceptée est le point de départ d'un délai de dix jours pendant lequel le consommateur peut se rétracter et renoncer à son achat. Cette faculté de rétractation doit être exercée dans les mêmes formes que l'envoi de l'offre acceptée (article L. 121-64 du code de la consommation. Dans ce cas, aucun dédommagement ne peut être mis à la charge du consommateur, à l'exception des frais tarifés nécessairement engagés (frais de notaire ou d'huissier, par exemple).

Il convient de souligner que tant que ce délai de dix jours n'est pas expiré, il est interdit au professionnel, ou à tout autre personne, d'exiger du consommateur un engagement financier ou de recevoir de lui un quelconque versement (article L. 121-66 du code de la consommation).

Lorsque l'achat est financé par un crédit, la validité du contrat conférant le droit de jouissance est subordonnée à l'obtention de celui-ci, à condition que le professionnel ait été averti de ce mode de financement. Par ailleurs, le contrat de crédit est résilié de plein droit sans frais ni indemnité lorsque le consommateur use de sa faculté de rétractation.

4 - La méconnaissance du dispositif lourdement sanctionnée

La loi met en place un dispositif de sanctions pénales et civiles à l'encontre des professionnels qui ne respecteraient pas le dispositif présenté ci-dessus. Les professionnels encourent ainsi une amende de 100 000 F si l'offre n'est pas établie par écrit, ne comporte pas les mentions obligatoires énumérées à l'article L.121-61 du code de la consommation, ou encore ne reproduit pas en caractères très apparents les articles L. 121-63 à L. 121-67 du code précité. La même peine est prévue à l'encontre de tout annonceur qui diffuse une publicité n'indiquant pas le lieu où le consommateur peut se procurer une offre de contrat. Une amende de 200 000 F sanctionne le fait pour un professionnel de recevoir ou d'exiger un versement ou un engagement de versement avant l'expiration du délai de rétractation.

Par ailleurs, sur le plan civil, la méconnaissance de certaines dispositions (offre rédigée par écrit, mentions obligatoires, conditions d'envoi de l'offre et présence d'un coupon détachable, notamment) est sanctionnée par la nullité de plein droit du contrat.

5 - Une amorce de solution aux problèmes transfrontières

Les contrats qui confèrent un droit de jouissance d'immeuble à temps partagé portant souvent sur des biens situés à l'étranger, et les professionnels et consommateurs parties à la transaction pouvant être de nationalité différente, la loi du 8 juillet 1998 prévoit des dispositions lui permettant de bénéficier des dispositions découlant de la présente loi ou de la directive européenne du 26 octobre 1994 qu'elle transpose.

Etienne Defrance - Droit pour tous - 1998