Comment faire respecter les dispositions concernant l'usage des parties communes ?

Base légale : art. 9 Loi 10 juillet 1965

• Si vos voisins ne respectent pas les dispositions du règlement de copropriété ou le principe posé par l'art. 9 de la loi de 1965 qui pose comme principe que chacun jouit de son lot sous réserve de ne pas troubler les voisins, vous pouvez :
  • tenter d'aller les voir et règler les choses à l'amiable. En cas d'échec...
  • en référer au syndic, dont la mission consiste notamment à faire respecter les dispositions du règlement de copropriété. Si le syndic ne fait rien ou se révèle impuissant...
  • il est ensuite nécessaire de faire appel à la justice. Si vous subissez un préjudice vous pourrez agir à titre personnel, mais aussi contraindre judiciairement la copropriété à agir. Consultez pour cela la rubrique "la copropriété en crise".
• Le règlement de copropriété peut valablement prévoir des clauses sanctionnant un copropriétaire en cas d'inobservation de ses dispositions. Ces clauses doivent toutefois, pour ne pas être cassées par le juge, respecter une certaine mesure ; il est recommandé d'établir une claire proportionnalité entre la sanction appliquée et le dommage causé.
  la sanction peut être appliquée à un copropriétaire, si celui-ci s'avère impuissant ou réticent à faire respecter le règlement de copropriété par son locataire qui bafouerait ledit règlement.
• Les gardiens "assermentés" ou non, n'ont pas à faire respecter le règlement de copropriété en lieu et place du syndicat des copropriétaires, et plus particulièrement de son représentant, le syndic.
• Concernant les grands ensembles immobiliers
  Une réponse ministérielle détermine clairement les règles régissant la copropriété, ainsi que les agents habilités à les faire respecter :

  « Question : L'attention du ministre de l'Intérieur a été attirée sur les difficultés que rencontrent les grands ensembles immobiliers dans le domaine du respect de l'ordre public ou privé, en raison de l'impossibilité quasi complète d'appliquer des sanctions contre les contrevenants au règlement de copropriété et à toute forme de réglementation. La solution consistant à assermenter les gardiens concierges s'avérant insuffisante pour résoudre ce problème, il lui est demandé s'il ne pourrait être envisagé de mettre à la disposition de ces grands ensembles, à temps partiel ou complet, des membres de la police municipale qui pourraient y faire respecter l'ordre et sanctionner par des amendes ou des poursuites pénales les infractions constatées, ainsi que cela se pratique déjà dans des ensembles immobiliers communaux.

  Réponse : La nature du problème posé est différente selon que les troubles constituent des infractions pénales ou des simples manquements aux clauses du règlement des copropriété.

  1° Les faits qui constituent des infractions pénales doivent être constatés par des officiers ou des agents de police judiciaire (code de procédure pénale, art. 16, 20 et 21), ce que font effectivement les agents de police municipale. A cet égard la difficulté dans le cas des grands ensembles immobiliers tient à ce que, sauf crime ou délit flagrant, les officiers et agents de police judiciaire ne sont pas habilités à opérer de leur propre initiative sur le domaine privé des particuliers. En cas de désordre sérieux, les copropriétaires ou les locataires ainsi que le syndic pour les parties communes peuvent toutefois requérir l'intervention des services de police.

  2° Propriétaires et locataires ont la faculté de convenir dans le contrat qui les unit que les seconds verseront aux premiers des indemnités prévues par ledit contrat en cas d'inobservation des conditions relatives à l'usage des biens loués ou en cas de dommages causés à ces biens. Il en va de même en matière de règlement de copropriété. Mais il s'agit toujours de dispositions ayant un caractère contractuel et qui sont de la compétence exclusive du juge civil en cas de litige. Les faits constatés dans ce cas s'analysent donc comme des fautes contractuelles ne donnant lieu qu'à des réparations civiles, bien que par un abus de langage répréhensible, ces dispositions soient fréquemment reprises dans les règlements de copropriété sous l'appellation de « clause pénale ». Dans la pratique et nonobstant l'existence de telle clause contractuelle, la réparation du trouble constaté ou du préjudice subi est souvent rendu malaisée en raison des difficultés à établir la matérialité des faits. A cet égard, le fait d'assermenter un garde particulier est dépourvu en l'espèce de tout intérêt pratique puisque, aux termes de l'article 29 du code de procédure pénale, les gardes particuliers assermentés constatent par procès-verbaux tous délits et contraventions portant atteinte aux propriétés dont ils ont la garde, c'est-à-dire exclusivement des infractions pénales. Les gardes ne peuvent pas utiliser leurs pouvoirs de police judiciaire pourfaire respecter des dispositions de nature contractuelle, infliger et percevoir des indemnités qui ont le même caractère.

  Quant à l'intervention de la police municipale s'agissant de fautes contractuelles ne pouvant justifier l'ouverture de poursuites pénales, elle ne paraît pas non plus de nature à apporter une solution efficace au problème soulevé par l'honorable parlementaire. Il n'entre évidemment pas dans les attributions de la police municipale de constater des manquements à des règles civiles.

  3° Les mêmes difficultés surgissent à nouveau lorsque les troubles ne constituent pas des infractions et sont le fait de personnes étrangères à la copropriété ne répondant de leur faute que sur le terrain de la responsabilité civile délictuelle.

  Mes services étudient actuellement, en liaison avec le ministère de la Justice, la possibilité d'ériger en contraventions certaines fautes qui ne constituent actuellement que des fautes civiles. »

  (Réponse question écrite n° 38666: JOAN 19/11/77).