Vue d'ensemble : qu'est-ce qu'un règlement de copropriété, et à quoi sert-il ?

Base légale : art. 8, 42 Loi 10 juillet 1965, art. 2 Décret 1967

• Le règlement de copropriété est un texte fondateur qui détermine les règles auxquelles s'obligent les copropriétaires pour administrer leur bien immobilier commun. En le lisant, vous savez selon quelles modalités votre immeuble est géré.
  
• Contrairement à ce que son nom pourrait laisser entendre, le règlement de copropriété est un contrat. Mais c'est un contrat particulier, car il n'est pas nécessaire d'y consentir pour y être partie. Vous adhérez à ce contrat dès lors que vous détenez un lot de la copropriété, et ses dispositions s'imposent à vous, ce qui le fait bien ressembler à un règlement.
  Sur le plan juridique les conséquences sont cependant importantes. Les actions issues de la violation du règlement ne sont pas délictuelles mais contractuelles.
  Autre particularité cependant : le délai de forclusion n'est pas de 30 ans, comme pour les actions contractuelles, mais de 10 ans (art. 42 Loi 1965 - Cass. civ. 17/07/1991).
  
• Le règlement de copropriété ne peut en aucun cas déroger à la loi. Les dispositions de la Loi de 1965 et de son décret de 1967 (voir la rubrique législation) étant d'ordre public, toute clause contraire du règlement de copropriété est réputée non écrite. Autrement dit, elle est inexistante. Cette forme particulièrement forte de nullité peut être constatée à tout moment (elle n'est couverte par aucun délai), à la requête de toute personne intéressée (copropriétaire, locataire, tiers, voire le syndicat).
  
• Une copropriété est-elle obligée de posséder un règlement ?
  Oui. Il représente la base contractuelle de la copropriété. C'est pourquoi l'art. 8 de la loi du 10 juillet 1965 le rend obligatoire.
  • Nota : l'absence de règlement de copropriété ne signifie pas que l'immeuble est dépourvu de régime légal : ce sont alors les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 qui s'appliquent, et elles seules.
    Pour éviter que cette situation perdure, un administrateur judiciaire fera statuer une assemblée générale constitutive qui sera chargée d'établir un règlement à la majorité de l'art. 26. Faute d'accord, c'est l'administrateur qui peut d'autorité procéder à la division de l'immeuble, selon les modalités fixées par la loi du 10 juillet 1965.
  • La non conformité d'une clause du règlement avec la loi (notamment les art. 6 à 37, et 42) rend cette clause réputée non écrite : tout un chacun peut donc agir comme si elle n'existait pas, et on ne peut s'en prévaloir contre personne.
    
• Faut-il rédiger le règlement d'une manière particulière ?
  Les propriétaires sont par principe libres de définir à leur guise le règlement de copropriété, mais dans les limites autorisées par un cadre légal assez strict.
  • De manière générale, la jurisprudence pose qu'un règlement ne peut être contraire ni aux lois ni aux décrets en vigueur, sauf si ceux-ci l'ont expressément autorisé.
  • Si la législation change, elle s'applique par principe à tous les règlements de copropriété existants, qui doivent en principe être révisés pour s'adapter. Cette situation peut donner lieu à des confusions : si le règlement n'a pas été adapté, les copropriétaires peuvent en toute bonne foi s'y conformer et être en infraction au regard de la loi. Ils pourront alors engager la responsabilité de leur syndic, sur lequel pèse un devoir de conseil.
    Si un litige survient, on tient compte du régime légal en vigueur à la date des faits. En cas de contestation, la prescription des faits est portée à sa hauteur maximale : 30 ans.
    
• A quoi sert-il ? Que régit-il ?
  • Le règlement fixe obligatoirement :
    • la destination de l'immeuble : bourgeoise, commerciale ou mixte, ce qui détermine s'il est possible d'exercer des activités professionnelles ou commerciales dans l'immeuble
    • ce qui dans la copropriété est commun, et ce qui est privatif
    • la manière dont sont administrées les parties communes
    • la répartition des charges
      
  • Le règlement fixe de manière facultative (art. 2 Décret 1967) :
    • le descriptif de division de l'immeuble
    • la ou les conventions prévues à l'art. 37 de la loi de 1965 relatives à l'exercice de l'un des droits accessoires des parties communes