Peut-on engager la responsabilité d'un syndicat ? Pour obtenir quoi ?

Base légale : art. 14 Loi 10 juillet 1965, art. 1382 à 1384 du Code civil

• Aux termes de l'art. 14 (L. 1965), le syndicat "est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires".
  • L'action récursoire signifie que le syndicat qui voit sa responsabilité engagée peut se retourner contre les personnes qui seraient à l'origine du trouble.
  • Seules les parties communes sont concernées, à l'exclusion des parties privatives.
  • La responsabilité du syndicat est une responsabilité sans faute. Elle engage pécunièrement l'ensemble de la copropriété.
  • Les cas prévus sont limitatifs : vice de construction ou défaut d'entretien. Pour le reste des cas de responsabilité, c'est le droit commun qui s'applique. La responsabilité d'un syndicat a toutefois été retenue :
    • pour un accident consécutif à un défaut de construction d'un ascenseur
    • du fait de nuisances (bruits, isolation phonique insuffisance, défauts d'installation) d'un chauffage collectif
    • du fait de troubles occasionnés par le dysfonctionnement d'équipements communs (ventilation, chauffage, malfaçons de la chape, insuffisance d'isolation thermique)
    • quand des infiltrations d'eau pénétrant dans des parties privatives ont pour origine des parties communes
  • Le défaut d'entretien concerne souvent les escaliers ou les ascenseurs, mais il peut également s'agir d'un défaut d'éclairage ou tout non fonctionnement d'un équipement commun qui entraîne un dommage.
• Cette action n'est pas soumise au délai de la garantie décennale (CA Rouen 04/10/1989).
• Des travaux tardivement effectués engagent, sauf cas de force majeure, la responsabilité du syndicat.
  • Il a toutefois été parfois retenu la responsabilité solidaire de certains propriétaires. "si la carence du syndic à faire effectuer les travaux urgents suite à des infiltrations d'eau provenant de la toiture était due au fait que des copropriétaires ont tardé à régler les provisions sans lesquelles le syndic ne pouvait commencer les travaux, lesdits copropriétaires, appelés en cause à titre personnel, doitvent être déclarés responsables conjointement avec le syndicat lui-même. Le syndic, qui n'a commis aucune faute, n'encourt, par contre, aucune responsabilité personnelle" (Cass. civ. 27/01/1977 - Bull. Cass. n° 50).
  • Si vous êtes tiers à la copropriété et avez subi un dommage du fait de cette dernière, vous pouvez également invoquer sa responsabilité sur le fondement de l'art. 1384 al. 1 du Code civil, aux termes duquel "on est responsable non seulement du dommage que l'on cause de son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l'on a sous sa garde". Les personnels engagés par la copropriété (gardien, personnel de ménage, jardiniers...) déclenchent donc la responsabilité de cette dernière pour les dommages qu'ils causent (le syndicat répond d'eux). Exemple : accident causé par l'emploi d'un nettoyant glissant dans un hall, complicité du gardien pour le cambriolage d'un appartement. La copropriété n'est exonérée de responsabilité qu'en cas de force majeure, ou faute de la victime.
  • Le syndicat peut être déclaré responsable par négligence ou imprudence. Exemple : absence de garde-fous à des endroits sensibles, entreposage de matières dangereuses dans un local commun...
  • Le syndicat peut être déclaré responsable s'il ne prend pas de mesures tendant à faire respecter les dispositions du règlement de copropriété. C'est une obligation de moyen, pas de résultat ; si le syndicat a mis en oeuvre des moyens pour faire cesser un trouble, qui se révèlent dépourvus d'effets alors qu'ils auraient du être efficaces, sa responsabilité ne sera pas engagée.
• Quand la responsabilité du syndicat des copropriétaires est retenue, la copropriété doit indemniser la victime. C'est pourquoi il est recommandé de souscrire une assurance responsabilité civile.