Vue d'ensemble : qu'est-ce que l'assemblée générale, et à quoi sert-elle ?

Base légale : art. 17, 22 à 26 Loi 10 juillet 1965, Décret 17 mars 1967

L'Assemblée générale est l'organe décisionnaire par excellence de la copropriété.

Un peu à l'image du Parlement, elle constitue le lieu d'expression démocratique au sein duquel sont prises les décisions et se dessinent les lignes et orientations de la copropriété.

Ses décisions sont dotées d'un grand poids par la loi. Les modalités de leur contestation sont très restrictives.

En pratique cependant, c'est souvent un organe aussi difficile à réunir qu'à faire se décider. Aussi le conseil syndical et le syndic jouent-t-ils un rôle parfois prépondérant, en préparant des décisions que l'Assemblée ne fait qu'entériner.

Ni le syndic, ni le conseil syndical n'ont pouvoir de prendre seuls les décisions qui sont du ressort de l'assemblée générale (CA Paris 02/12/1981 - Dalloz I.R. 1982, 439).

Néanmoins seules les décisions de l'Assemblée comptent, juridiquement parlant. Tout autre mode de consultation est exclu, notamment la consultation écrite des copropriétaires. Enfin, un règlement de copropriété ne saurait contenir par anticipation des dispositions relevant de la compétence décisionnelle de l'Assemblée.

L'assemblée générale doit se tenir au moins une fois l'an (depuis la loi SRU : avant le 30 juin, pour statuer sur le budget prévisionnel). C'est l'assemblée générale ordinaire ; on y délibère entre autres du budget. Mais d'autres assemblées peuvent avoir lieu dans des intervalles plus courts, pour traiter de points urgents, par exemple. On les appelle alors assemblées générales extraordinaires (ce terme n'est pas juridiquement consacré par la loi, mais il est fréquemment employé dans la pratique). Il est procédé pour les assemblées générales extraordinaires comme pour les assemblées ordinaires (TGI Paris 04/01/1969 - Info. Rap. Copro. 1974-41).

Aucune sanction n'est prévue à l'encontre des copropriétaires si l'assemblée n'est pas réunie une fois par an, comme le veut la loi. L'idée n'est pas d'obliger les copropriétaires à se réunir, mais à punir celui qui n'organiserait pas ces réunions de manière à maintenir son pouvoir. Aussi la sanction vise-t-elle le syndic, qui engage sa responsabilité professionnelle vis-à-vis de tout copropriétaire s'il n'organise pas les assemblées au moins une fois l'an (inutile d'invoquer un grief ; le fait de ne pouvoir exprimer son opinion en assemblée suffit).

L'assemblée générale a seule compétence pour voter :

• les comptes et le budget
• les travaux
• l'élection du bureau de séance, du syndic et du conseil syndical
• les autorisations de travaux
• les ventes et acquisitions de parties communes et privatives (ce qui inclut les adjudications)
• les modifications du règlement de copropriété
• l'engagement des procédures judiciaires (hors recouvrement de charges)
• les augmentations de salaires de personnel
• les changements d'affectation des parties communes et privatives

Principe de fonctionnement

En principe, c'est le règlement de copropriété qui détermine le déroulement des assemblées générale (art. 22 Loi 1965). Ainsi, c'est au règlement de statuer sur la manière dont les tiers peuvent assister aux assemblées générales et y prendre la parole (hormis les cas où ils représentent un copropriétaire - Rép. Min. JOAN 07/06/1972, n° 22649).

Cas des associations de locataires

" Chaque association qui, dans un immeuble ou un groupe d'immeubles, représente au moins 10 % des locataires ou est affiliée à une organisation siégeant à la Commission nationale de concertation, désigne au bailleur, et, le cas échéant, au syndic de copropriété par lettre recommandée AR, le nom de trois ou plus de de ses représentants choisis parmi les locataires de l'immeuble ou du groupe d'immeubles.
Dans les immeubles soumis au statut de la copropriété, les représentants des associations désignés ci-dessus peuvent assister à l'assemblée générale de copropriété et formuler des observations sur les questions inscrites à l'ordre du jourde l'assemblée générale. Le syndic de la copropriété informe les représentants des associations par lettre recommandée AR de la date, de l'heure, du lieu et de l'ordre du jour de l'assemblée générale.
Dans chaque bâtiment d'habitation, un panneau d'affichage doit être mis à la disposition des associations, pour leurs communications portant sur le logement et l'habitat, dans un lieu de passage des locataires." (art. 44 Loi n° 86-1290 23/12/1986 modifié).