Qu'est-ce qu'une assemblée spéciale ?

Base légale : art. 24 al. 2 Loi 10 juillet 1965, art. 20 Décret 17 mars 1967

• Une assemblée spéciale est organisée dans le cas de figure prévu par l'art. 24 al. 2 Loi 1965 :
  " Lorsque le règlement de copropriété met à la charge de certains copropriétaires seulement les dépenses d'entretien d'une partie de l'immeuble ou celles d'entretien et de fonctionnement d'un élément d'équipement, il peut être prévu par ledit règlement que ces copropriétaires seuls prennent part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux vote avec un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. "
  Les assemblées spéciales peuvent avoir lieu en marge des assemblées générales, ou lors de réunions indépendantes. Rappelons toutefois qu'une telle faculté doit être expressément prévue par le règlement de copropriété, faute de quoi le principe de transparence impose de convoquer tous les copropriétaires, même non votants.
• Des assemblées spéciales sont aussi prévues par la loi en cas :
  • d'existence de syndicats secondaires
  • de scission de copropriété
  • de vente du droit de surélever
  • de reconstruction d'un ensemble immobilier complexe
• Les assemblées spéciales obéissent aux mêmes règles de forme que les assemblées générales (art. 20 Décret 1967).
• Elles ont compétence pour statuer sur tous les points qui échoient aux assemblées générales (voir Vue d'ensemble) ; il s'agit le plus fréquemment de l'entretien courant d'un bâtiment, mais également de son ravalement.
• Une assemblée générale ne peut délibérer en lieu et place d'une assemblée spéciale. Si elle le faisait sa délibération serait nulle (jurisprudence de la Cour de cassation). La copropriété dans son ensemble ne peut donc imposer à un bâtiment dont les charges sont spécialisées, d'entreprendre des travaux d'entretien.
• Une jurisprudence particulière (TGI Paris, 1992), a toutefois disposé que si un défaut d'entretien de l'immeuble par une assemblée spéciale avait des conséquences dommageables, ses conséquences seraient supportées par l'ensemble du syndicat. Cette jurisprudence surprenante et ancienne, qui crée un développement surprenant du droit commun de la responsabilité, est toutefois restée limitée à un cas très particulier de gouttière commune, et ne semble pas avoir connu de suite.