Qui peut, qui doit participer à une assemblée générale ?

Base légale : art. 16, 21, 22, 23 Loi 10 juillet 1965

Qui doit assister à l'assemblée générale ?

• Le syndic de la copropriété est tenu d'assister personnellement à l'assemblée générale. A défaut il peut se faire représenter par de ses préposés dont est alors responsable. Il peut également voter, s'il possède une quote-part de la copropriété.

Qui peut assister à l'assemblée générale ?

Peuvent assister à l'assemblée générale les membres du syndicat des copropriétaires ou leurs mandataires, soit :

• les propriétaires de lots, quand ils ont notifié au syndic leur domicile réel (art. 64 Décret 1967) ; peuvent également participer leurs conjoints, sauf s'ils sont mariés sous le régime de la séparation de bien (auquel cas seul l'époux propriétaire peut participer ; s'il veut faire participer son conjoint, il doit lui signer un pouvoir) ;
  en toute hypothèse seul un conjoint peut voter, et non les deux représentant la moitié de leurs parts de copropriété ;
• les locataires qui ont signé un contrat de location-accession (Loi n° 84-595 du 12 juillet 1984). Néanmoins, avant que l'option ait été levée par le locataire-accédant voit sa capacité décisionnelle limitée : il ne peut décider les grosses réparations qui sont restées à la charge du propriétaire-bailleur, ni sur les achats ou vente de parties communes ;
• les propriétaires coindivisaires doivent, sous réserve de dispositions contraires du règlement de copropriété, désigner un mandataire (la loi ne précise pas selon quelles formes ; si les indivisaires ne se mettent pas d'accord sur la désignation du mandataire, celle-ci devra avoir lieu judiciairement - art. 23 Loi 1965 et art. 61 Décret 1967). Ici également le mandataire engage la totalité des tantièmes du vote ;
• si la propriété du lot est démembrée entre un usufruitier et un nu-propriétaire, chacun d'eux devra dans les mêmes condition que l'indivision désigner un mandataire ;
• les responsables légaux de sociétés, ou leurs mandataires s'ils sont munis d'une délégation de pouvoir
  les sociétés civiles d'attribution constituent un cas particulier : chaque sociétaire possède un droit de jouissance sur un lot, correspondant à sa part sociale. Il dispose donc d'un droit de vote proportionnel à cette dernière (art. 23 Loi 1965) ;
• les membres d'associations de locataires sont admis aux assemblées, mais ils ne disposent pas d'un droit de vote ;
• toute personne, même étrangère à la copropriété, peut être mandataire des personnes mentionnées ci-dessus (toute clause contraire du règlement de copropriété étant réputé non écrite), à l'exception du syndic, de ses conjoints ou préposés (art. 22 Loi 1965)
  • Nota : un gardien est considéré comme préposé du syndicat des copropriétaires, et non pas du syndic ; il peut donc recevoir des pouvoirs. Néanmoins, le lien d'autorité qui le rattache au syndic peut faire craindre une emprise indirecte de ce dernier. Aussi une réponse ministérielle (n° 32353, 27 nov. 1995) suggère-t-elle que ce soit au président de l'assemblée ou aux membres de celle-ci de décider s'il y a ou non lieu d'accepter que des procurations soient faites au gardien.

Qui ne peut pas assister à l'assemblée générale ?

• Le syndicat des copropriétaires, même s'il est propriétaire de parties privatives (art. 16 Loi 1965).

Sanction : L'atteinte au droit fondamental de vote d'un copropriétaire entraîne la nullité des décisions prises, sans qu'il y ait lieu à rechercher si le vote de ce copropriétaire aurait eu une incidence sur la majorité requise (Cass. civ. 22/02/1989 - Bull. cass. n° 47).