Les abus de majorité et les fraudes

Base légale : jurisprudence

Une décision d'assemblée, même si elle a été prise dans le respect des formes légales et dans la limite des pouvoirs du syndicat, est encore susceptible d'annulation :

• lorsqu'elle a été acquise par des moyens frauduleux
• lorsqu'elle est contraire à l'intérêt commun des copropriétaires
• si elle a été dictée par une intention malveillante

Le juge n'est pas compétent, hormis ces cas de figure, pour censurer des décisions des assemblées légalement prises. Il ne peut notamment apprécier leur opportunité (CA Paris, 23e ch. A, 27 janv. 1999, Mme Kostic c/ Synd. des copr. du 105, rue de Meaux à Paris : Loyers et copr. 1999, comm. n° 223 et note G. Vigneron ; RD imm. 1999, p. 300 et obs. C. Giverdon - cas de la situation financière difficile d'un copropriétaire).

Si vous êtes lésé vous pourrez alors invoquer judiciairement la nullité de la décision vous faisant grief, à charge pour vous de rapporter la preuve soit de la fraude, soit de l'abus de droit. Cliquez ici pour savoir comment agir.

Toutefois il ne suffit pas que vous encourriez un grief pour qu'il soit fait droit à vos demandes d'annulation, les tribunaux se montrent sévères dans l'appréciation de la notion d'abus de majorité. Ils restent libres d'en apprécier la pertinence, mais le juge ne peut se borner, pour rejeter votre demande, à dire que la décision contestée a été prise à la majorité requise par la loi (Cass. 3e civ., 10 févr. 1993, n° 90-18.614, Saint-Léger c/ Synd. des copr. du 9, boulevard de Belleville à Paris, inéd.).

Exemples et contre-exemples de fraudes ou d'abus de droit :

• il y a fraude :
  • lorsqu'un copropriétaire majoritaire a fait échec à la réduction du nombre de ses voix en vendant un de ses lots à un tiers alors que ce lot était sans intérêt pour l'acquéreur ( CA Aix, 21 oct. 1971, AJPI 1972, II, 431, note Boussageon et sur pourvoi : Cass. 3e civ., 4 juin 1973 : Bull. civ. III, n° 392)
  • lorsque la vente de plusieurs chambres de service d'un immeuble en copropriété est survenue de façon précipitée quelques jours avant la réunion d'une importante assemblée générale et qu'elle a été effectuée pour créer une majorité en nombre de copropriétaires apparente et fictive (TGI Paris, 21 avr. 1977, AJPI 1977, 814, note Bouyeure)
    
• il y a abus de majorité
  • lorsque le syndicat
    • refuse d'exécuter les travaux indispensables à la conservation des parties communes (CA Paris, 10 déc. 1979, D. 1980, IR, p. 273, obs. Giverdon) ou des travaux urgents alors qu'il dispose ou peut disposer de la trésorerie suffisante (CA Versailles, 16 déc. 1985, Rev. loyers 1986, 40, RD imm. 1986, 245, obs. Givord et Giverdon)
    • s'oppose à l'apposition d'une plaque professionnelle alors que le règlement de copropriété autorise l'exercice de la profession correspondante (TGI Paris, 1re ch., 2 mai 1968, B... c/ Synd. de la copr. du 26, av. Marceau : Gaz. Pal. 1968, 2, 102, note Morand)
    • poursuit deux époux copropriétaires en paiement de charges arriérées en se fondant sur un décompte qui ne reprend pas le montant arrêté par un jugement pourtant passé en force de chose jugée (Cass. 3e civ., 19 nov. 1997, n° 95-19.673, Synd. des copr. de la résidence Pleine vue sur mer c/ épx Torjman : Gaz. Pal., 14-15 janv. 1998, pan. 21).
    • refuse au locataire d'un copropriétaire le droit d'exercer une activité de restauration dans un local situé au rez-de-chaussée d'un immeuble dont le règlement de copropriété prévoit pourtant qu'il est à usage mixte (Cass. 3e civ., 6 oct. 1999, n° 98-10.463, Synd. des copr. de l'immeuble sis 15, rue de Bourgogne à Paris c/ Sté Parnasse Immo).
    • refuse de poursuivre un copropriétaire auteur d'infractions au règlement de copropriété (TGI Seine, 6 nov. 1952, Gaz. Pal. 1953, 1, 108)
    • se refuse à voter sur la question inscrite à l'ordre du jour d'autoriser le syndic à poursuivre en paiement un copropriétaire débiteur au motif qu'il faudrait alors en assigner beaucoup d'autres également en situation illégale (CA Aix, 24 juin 1999, Bendary et autre c/ Mme Van de Wall : D. 1999, somm., p. 321 et obs. Ch. Atias)
    • décide de supprimer le fonctionnement du chauffage central alors que cette suppression, même temporaire, est contraire au règlement de copropriété et à l'acte d'acquisition de l'appartement (CA Paris, 18 mars 1940, Gaz. Pal. 1940, I, 263)
    • refuse de statuer sur la division d'un lot malgré les dispositions de l'article 11, alinéa 2, de la loi (TGI Lyon, 30 nov. 1967, AJPI 1968, 687)
    • refuse, sans s'expliquer sur les raisons de son refus, une autorisation de travaux demandée par un copropriétaire (Cass. 3e civ., 17 janv. 1978, D. 1978, IR, p. 322, obs. Larroumet, D. 1978, IR, p. 434, obs. Giverdon, CA Paris, 23e ch. B, 20 janv. 1988, Synd. des copr. du 22, rue d'Orsel à Paris c/ Cohen : D. 1988, IR, p. 48, D. 1988, 493, note Atias).
    • décide d'automatiser le portail d'entrée de l'immeuble par décision de l'assemblée à la majorité de l'article 25 alors qu'une précédente assemblée, statuant à la majorité de l'article 26 avait estimé que cette automatisation était inutile pour assurer le bien-être des personnes handicapées (CA Paris, 23e ch., 30 juin 1995, Magne c/ Synd. des copr. du 26, av. de Gravelle à Charenton : Loyers et copr. 1995, n° 539)
    • s'oppose à la création d'une copropriété séparée demandée sur la base de l'article 28 de la loi de 1965 en invoquant pour seul motif que n'est pas divisible « un immeuble conçu par un architecte ne comportant pas plusieurs immeubles séparés mais un immeuble d'habitation et un immeuble commercial » (TGI Albertville, 9 févr. 1979, Inf. rap. copr., févr. 1980, n° 232, p. 30)
    • décide d'utiliser à l'achat d'une antenne collective l'indemnité qui avait été versée par un voisin pour réparer les conséquences dommageables de la construction par lui édifiée sur le fonctionnement des cheminées de l'immeuble (CA Paris, 23e ch. A, 8 juill. 1980, D. 1981, IR, n° 15, p. 95)
    • refuse la réfection de la charpente de l'immeuble et d'une partie de la toiture alors qu'elle présente une incontestable utilité (Cass. 3e civ., 11 janv. 1984, Benoist c/ Caillet, inéd.)
    • prend une résolution qui limite le droit de stationner dans une cour commune à cinq copropriétaires sur onze (CA Paris, 23e ch. A, 24 avr. 1984, D. 1984, IR, p. 383, obs. Giverdon, JCP éd. G 1985, IV, n° 92)
  • lorsqu'une assemblée générale :
    • a pris une décision dans l'intérêt de certains copropriétaires et non dans l'intérêt collectif (CA Paris, 23e ch. A, 22 nov. 1989, Loyers et copr., févr. 1990, n° 100, CA Paris, 12 nov. 1991, ibid., févr. 1992, n° 90, CA Paris, 19e ch. B, 27 nov. 1991, Administrer, mars 1992, p. 51, CA Paris, 23e ch., 26 mai 1995, Loyers et copr. 1995, n° 495)
    • refuse sans motif d'accorder une autorisation (CA Paris, 19e ch. B, 21 déc. 1989, ibid. 1990, n° 148, CA Paris, 23e ch. B, 24 sept. 1998, ibid. 1999, n° 47, Rev. Loyers 1999, p. 252)
    • refuse à l'un des copropriétaires le droit de déposer des radiateurs alors que déjà d'autres copropriétaires ont pris l'initiative d'en supprimer dans leurs propres appartements (CA Versailles, 17 mars 1986, Rev. loyers 1987, 108)
    • n'accorde pas à un copropriétaire l'autorisation de se raccorder à une conduite d'eau commune alors qu'elle l'avait été précédemment à d'autres copropriétaires (CA Paris, 23e ch. B, 30 nov. 1990, Synd. des copr. du 1, rue Saint-Maur c/ SCI Saint-Maur Roqurette : Loyers et copr. 1991, n° 94)
    • prend une résolution qui tend à décharger les copropriétaires bailleurs, majoritaires, du souci du recouvrement auprès des locataires insolvables des prestations de chauffage et d'eau chaude, en allouant à la société prestataire une somme forfaitaire annuelle (Cass. 3e civ., 10 mars 1993, n° 91-16.581, Lallaz c/ Synd. des copr. de l'ensemble immobilier îlot V de la reconstruction de Tours : RD imm. 1993/2, 417)
    • révoque le droit précédemment accordé de jouir privativement de certaines parties communes, sans motif valable et uniquement pour sanctionner le titulaire de ce droit en raison de l'exécution de travaux dommageables, mais sans relation avec ledit droit (CA Paris, 23e ch., 16 nov. 1993, Loyers et copr. 1993, n° 127)
    • s'oppose à l'aménagement et à la transformation de greniers privatifs en divers lots à usage d'habitation, alors que ces travaux sont conformes à la destination de l'immeuble et aux possibilités offertes par le règlement de copropriété (CA Reims, 17 mai 1993, JCP éd. G 1994, IV, n° 802)
    • n'autorise pas l'exercice d'une activité commerciale à un copropriétaire
      • alors qu'une activité de même nature est déjà exercée dans l'immeuble (Cass. 3e civ., 15 déc. 1993, n° 92-10.619, Synd. des copr. de la résidence 12-14, place Sainte-Catherine à Honfleur c/ SCI Maison du Calvados : Loyers et copr. 1994, comm. n° 84)
      • quand cette activité n'affecte pas l'extérieur de l'immeuble, ni les droits des autres copropriétaires (CA Reims, 14 juin 1994, JCP éd. G 1995, IV, n° 895, à propos de l'exploitation d'un restaurant)
        
    • refuse d'autoriser le syndic à exercer une action judiciaire en réparation de malfaçons affectant l'immeuble alors que l'exercice d'une telle action était manifestement conforme aux intérêts de la collectivité et que le refus de l'assemblée avait été opposé grâce au vote de la société ayant rénové l'immeuble et conservé plus de la moitié des tantièmes de copropriété et dont les intérêts privés étaient directement en cause (TGI Paris, 3 mars 1988, Rev. loyers 1988, 396)
      
  • quand un copropriétaire débiteur de charges mais possédant près de la moitié des tantièmes de copropriété vient à dépasser la majorité en bénéficiant des tantièmes appartenant à son épouse et à sa fille, et se fait ainsi élire syndic, son élection ayant été en réalité motivée par son intérêt personnel de continuer à ne pas payer ses charges et non dans celui de la collectivité. (Cass. 3e civ., 11 mai 1999, n° 95-16.343, Fernandez c/ Mme Magnaval et autres : Dr. et patrimoine, déc. 1999, p. 78)
  • lorsqu'une bailleresse refuse en qualité de copropriétaire d'autoriser des travaux qu'une stipulation du bail permettait (CA Pau, 26 avr. 1986, Cah. jurispr. Aquitaine 1986/3, p. 540)

• il y a abus de minorité lorsqu'un copropriétaire, sans aucun motif et dans le seul but d'être désagréable à un autre avec lequel il est en difficulté pour des raisons qui sont indifférentes à la cause, s'oppose à une modification des parties communes et au règlement de copropriété qui devait permettre l'installation d'un dispositif d'ascension à l'étage de ce dernier, sans inconvénient particulier pour lui-même (TGI Seine, 7 janv. 1965, Gaz. Pal. 1965, I, 175, CA Paris, 4 mai 1968, Gaz. Pal. 1968, 2, 127, CA Paris, 14 mai 1966, D. 1966, 537).
  

Mais n'est pas retenu l'abus de majorité :

• lorsque la réalisation du projet d'un copropriétaire (transformation d'un grenier en local habitable) a pour effet de modifier l'aspect général de l'immeuble et de réduire l'ensoleillement de certains appartements (CA Paris, 23e ch. B, 27 avr. 1990, Chaffoteaux c/ Synd. des copr. du 14, rue du Commerce à Paris : Loyers et copr. 1990, n° 326)
• lorsque l'assemblée générale
  • refuse d'autoriser des travaux destinés à permettre l'installation d'un commerce qui compromettrait la tranquillité de l'immeuble (CA Paris, 23e ch. A, 22 sept. 1993, D. 1993, IR, p. 226)
  • décide de modifier les périodes de chauffage, car cette décision, même si elle porte tort à un copropriétaire, peut être conforme à l'intérêt commun ( T. civ. Seine, 13 mars 1952, Gaz. Pal. 1952, 1, 372)
  • réclame à tous les copropriétaires leur part intégrale dans les dépenses de chauffage, alors même que certains d'entre eux n'avaient, en fait, bénéficié que d'un chauffage insuffisant (Cass. civ., 15 janv. 1963, AJPI 1963, II, 867)
  • refuse d'autoriser un copropriétaire à effectuer un branchement sur une colonne de gaz (Cass. civ., 29 juin 1964 : Bull. civ. I, n° 343)
  • annule une décision prise antérieurement dès lors que la nouvelle délibération ne porte pas atteinte à des droits acquis dans l'intervalle (TGI Bayonne, 2 févr. 1970, JCP 1970, II, 16295)
  • refuse à intenter une action en justice, source inévitable de frais, alors qu'elle peut espérer obtenir satisfaction à l'amiable au vu d'un rapport d'expertise (CA Lyon, 24 juin 1980, Quot. jur., 9 déc. 1980, n° 135, p. 9)
  • en raison des frais considérables qu'il entraîne, décide de procéder en deux fois au ravalement des façades de l'immeuble (CA Versailles, 10 sept. 1985, Rev. huissiers 1987, p. 1710, obs. R. Martin)
  • prend régulièrement, à la majorité requise par la loi, une résolution reprenant dans les mêmes termes une précédente délibération annulée en raison de son irrégularité (Cass. 3e civ., 2 juill. 1986, Administrer, févr. 1987, p. 43, Primmo, déc. 1986, p. 10)
  • refuse d'autoriser un copropriétaire et son locataire à installer un conduit de fumée destiné à réduire ou supprimer les odeurs de cuisine et le bruit alors qu'il résultait du règlement de copropriété qu'aucun établissement pouvant incommoder les habitants par le bruit ou l'odeur ne pouvait être installé dans l'immeuble (CA Versailles, 14e ch., 30 nov. 1988, Gaz. Pal., 16 sept. 1989)
• lorsque, s'agissant de procéder à des travaux rendus nécessaires par l'étanchéité défectueuse de la cour-terrasse constituant la couverture de l'immeuble, les copropriétaires majoritaires ont imposé, contrairement à la volonté des minoritaires, une réfection simplement partielle, mais cependant efficace de cette cour-terrasse, car s'ils avaient ainsi agi dans leur intérêt personnel, la résolution qu'ils avaient fait prendre à l'assemblée n'en était pas pour autant manifestement contraire aux intérêts collectifs ou à ceux des minoritaires (CA Aix, 4e ch., 24 janv. 1978, Bull. Aix 1978/1, n° 4, p. 7) 
• lorsqu'un copropriétaire s'est vu refuser par l'assemblée générale le droit d'installer à ses frais un ascenseur, car la faisabilité de l'installation ne permet, à elle seule, de démontrer que le refus majoritaire est abusif, alors que l'immeuble ne se prêtait pas, esthétiquement, à la création d'un ascenseur en outre, il et qu'en serait résulté des inconvénients pour plusieurs occupants en place (CA Paris, 23e ch. B, 27 mai 1999, Puel c/ Synd. des copr. du 9, rue Duras à Paris : Dossier CSAB n° 78, nov. 1999, n° 122 et obs. A. Dunes ; Inf. rap. copr., févr. 2000, p. 13 et note M.-F. Ritschy ; Loyers et copr. 1999, comm. n° 280)
• lorsque l'autorisation de fermeture et de couverture d'une terrasse par une véranda a été refusée pour atteinte à l'harmonie générale de l'immeuble (CA Paris, 23e ch. A, 10 avr. 1991, Loyers et copr. 1991, n° 278)
• lorsque deux associés majoritaires décident au cours d'une assemblée générale tenue en l'absence des deux autres associés minoritaires que le syndicat se désistera d'une demande en justice alors que, en raison même de la majorité qu'ils détiennent dans la copropriété, ils ont un intérêt personnel à voter le désistement d'une procédure dirigée uniquement à leur encontre (Cass. 3e civ., 19 nov. 1997, n° 95-20.078, Crouvisier c/ Pedrosa et autres : Loyers et copr., févr. 1998, n° 47, CSAB dossier 62, mars 1998, n° 41, p. 5, obs. A. Dunes, RD imm. 1998/1, 139, obs. P. Capoulade et C. Giverdon)
• lorsque la décision d'acquérir un local privatif à usage de passage a été prise à la double majorité de l'article 26 et n'est pas contraire aux intérêts des copropriétaires (Cass. 3e civ., 17 avr. 1991, n° 89-18.499, épx Pasqualini c/ Synd. des copr. du 286, rue Garibaldi à Lyon : RD imm. 1991/3, 383)
• lorsque, après qu'il a été décidé de mettre en vente la loge de la concierge, une majorité de copropriétaires choisit un acquéreur autre que celui qui avait offert le prix le plus élevé, dès lors que cet acquéreur offre un prix raisonnable se situant dans la fourchette préétablie (Cass. 3e civ., 8 mars 1995, n° 93-15.380, Peterson c/ Synd. des copr. du 10, rue de l'Éperon à Paris, inéd.)
• lorsque l'assemblée s'est refusée à autoriser certains travaux, parce qu'ils étaient contraires aux intérêts de la collectivité, et non parce que ce refus avait été obtenu grâce au vote de deux copropriétaires minoritaires auxquels il était reproché à tort d'avoir commis un abus de minorité (CA Paris, 23e ch. A, 8 avr. 1998, Loyers et copr. 1998, n° 310, note G. Vigneron)