Comment contester une assemblée générale de copropriété ?

Base légale : art. 24, 25 et 26, 42 Loi 10 juillet 1965

Comment contester une décision de l'assemblée ?

Si la décision a été prise à une majorité erronnée, vous obteniendrez du tribunal qu'il fasse se réunir une seconde assemblée pour qu'il soit procédé à un nouveau vote, mais cela ne vous permettra pas ipso facto de faire annuler la décision sur le fond.

Pour pouvoir contester une décision qui a été votée selon la majorité adéquate, il faut réunir plusieurs conditions cumulatives :

• Il faut une décision
  Seules les délibérations présentant le caractère de décision (au sens de l'art. 42 L. 65) peuvent être contestées. Il faut donc qu'il y ait eu vote ; ne sont pas décisionnaires les avis, les simples accords de principe, les décisions ne figurant pas à l'ordre du jour.
• Il faut pas nécessairement que cette décision vous fasse grief
  Vous pouvez contester une décision pour tout motif, mais vous ne pourrez obtenir de dédommagement que si une décision vous cause un préjudice certain, évaluable et direct.
• Il faut que vous ayez qualité pour agir
  Seuls les copropriétaires opposants ou défaillants (art. 42 L. 65) peuvent contester une décision de l'assemblée. Pour contester une décision il faut donc soit avoir été absent au vote, soit avoir voté contre. Dans tous les autres cas, approbation ou abstention, vous ne pourrez plus contester ce qui a été voté.
  (Il est à noter que si vous vous apercevez qu'une décision vous fait grief une fois l'avoir approuvée, vous pourrez tout de même demander à être indemnisé, mais vous ne pourrez vous opposer à ce que la décision soit exécutée).
  Vous devez par ailleurs être copropriétaire au moment où l'assemblée s'est tenue. Si vous avez acheté un lot peu de temps après, vous ne pourrez pas, sauf clause expresse de votre contrat de vente vous subrogeant au vendeur, en contester les résolutions. Vous pourrez toutefois vous prévaloir de l'illégalité des décisions par voie d'exception (voir le contentieux de la copropriété) (CA Paris, 23e Ch. B, 29 mars 2001).
• Il faut agir dans un délai de 2 mois
  Une fois l'assemblée close, le syndic a 2 mois pour rédiger le procès-verbal et vous le faire parvenir par recommandé AR. A compter de la réception de ce procès-verbal d'assemblée, vous disposez de 2 mois pour en contester le contenu en justice. Ce délai est impératif et préfix : il ne peut pas être suspendu.
  Si personne ne conteste les décisions de l'assemblée dans un délai de 2 mois, celles-ci deviennent définitives, mêmes si elles sont irrégulières.

Comment agir ?

Vous devez intenter une action devant le Tribunal de Grande Instance du lieu de l'immeuble ; elle doit être dirigée contre le syndic, en sa qualité de représentant du syndicat des copropriétaires. Vous devrez obligatoirement prendre un avocat, sauf dans les matières où la loi vous autorise à recourir à la procédure de référé (plus économique et plus rapide, mais d'usage restreint aux exceptions légales et à l'urgence de faire cesser un trouble manifestement illicite).

Les droits de plaidoirie et frais de justice seront mis à la charge de votre adversaire si vous gagnez.

Nota : une part important de vos frais d'avocat vous seront remboursés par votre assureur si vous avez souscrit une clause "défense-recours" dans votre police multirisque habitation. Vous pouvez ainsi vous assurer les service d'un avocat spécialisé, en le désignant à votre assureur. Certaines compagnies (rares) remboursent intégralement votre avocat, d'autres se contentent d'appliquer un barême qui s'apparente souvent à celui de l'aide juridictionnelle. Vous devrez alors régler le solde d'honoraires, à moins de laisser votre assureur vous trouver un avocat qui accepte de vous défendre en acceptant d'être payé à hauteur de son barême, ce qui est à déconseiller si votre affaire est délicate...

Nota : si vous ne disposez pas de revenus importants, vous pouvez faire appel à l'aide juridictionnelle et bénéficier d'un avocat payé par l'Etat.