Les tantièmes représentant votre participation à ces charges doivent figurer au règlement de copropriété (ils sont souvent identiques aux tantièmes généraux ; ils ne sont pas proportionnels à la valeur vénale ni à l'utilisation de vos lots (Cass. 3e civ. 21 nov. 2000) - cliquer ici pour en savoir plus sur le mode de détermination des tantièmes). Ce sont :
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Les frais d'entretien
ex : produits et main-d'oeuvre nécessaire pour entretenir couloirs, halls, escaliers, cours, espaces verts, poubelles et toute partie ou bien commun ; sont également inclus les frais d'enlèvement des ordures ménagères.
Une délibération d'assemblée générale ne répartir autrement que par tantièmes de copropriété les frais de nettoyage et d'éclairage de l'escalier d'un immeuble, qui sont des dépenses d'entretien (Cass. civ. 04/01/1989). Les frais d'entretien sont dus par les copropriétaires bailleurs, même si leurs locaux sont vacants ; toute stipulation contraire, même judiciaire est nulle (Cass. civ. 28/04/1993 - G.P. 18/01/1993) ; de même, peu importe que la clientèle d'un local commercial n'emprunte pas les parties communes (Cass. civ. 06/03/1991 - Gaz. Pal. 29/02/1992) -
Les frais d'eau et d'électricité
qui sont consommés pour l'usage et l'entretien normaux des parties communes -
Les réparations
des parties communes, qu'il s'agisse des petites réparations de routines effectuées par le syndic, ou des grosses réparations votées en assemblée générale (remise en état des murs, toits, sols...)
En ce qui concerne les toitures-terrasses, la jurisprudence (CA Paris
30/01/1985 - Dalloz IR 1985-430) a précisé que même si
son usage est réservé exclusivement à un
copropriétaire, les réparations affectant le gros-oeuvre et
l'étanchéité entrent dans le cadre des réparations
communes, tandis que l'entretien du revêtement incombe au seul
copropriétaire qui bénéficie de l'usage exclusif de
la toiture-terrasse (sauf dispositions contraires du règlement de
copropriété).
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Les frais de ravalement
doivent y participer notamment les copropriétaires de locaux commerciaux, même s'ils ont eux-mêmes entretenu leur façade (TGI Nice 17/11/1971 - Info. rap. copro. 1972-73). Si la copropriété comporte plusieurs bâtiments, et si le règlement ne prévoit pas expressément une spécialisation des charges sur le poste de ravalement, celui-ci est réparti entre tous les copropriétaires (TGI Paris 25/11/1976 - Dalloz IR 1978-125). -
Les frais de gestion
ce sont les honoraires du syndic TVA incluse, les frais du conseil syndical, de l'assemblée générale, la correspondance... -
Les frais de personnel
ce sont les salaires, avantages en nature, charges sociales et fiscales du personnel de gardiennage et d'entretien de la copropriété -
Les honoraires d'architecte
de la copropriété, et éventuellement des experts -
Les primes d'assurance
de la copropriété -
Les impôts locaux
et autres taxes payées au titre de la copropriété
La taxe sur les balcons n'est pas une charge de
copropriété ; elle incombe aux copropriétaires de balcons
empiétant sur la voie publique (CA Paris 19/01/1990)
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Les dépenses de procédure
Si le syndicat des copropriétaires perd un procès, les frais (avocat, dommages-intérêts éventuels) seront dus par tous les copropriétaires, même si ce procès a été gagné par un ou plusieurs copropriétaires contre leur propre syndicat (entre autres, Cass. civ. 28/03/1990 Gaz. Pal. 21/08/1990) -
Les charges d'eau froide
Elles ne sont pas communes par nature, mais en l'absence de compteurs individuels elles sont le plus souvent réparties comme charges d'entretien. Ce n'est pas illégal, même si le cas n'est pas directement visé par la loi, ce n'est pas un prétexte à exiger une modification judiciaire du règlement de copropriété. -
Les dépenses de vidéo-surveillance,
d'interphones
Elles ont été reconnues communes par nature par la jurisprudence (Cass. 3e civ. 21 nov. 2000).
Si le règlement de copropriété a prévu des
parties communes spéciales affectées à l'usage
de certains copropriétaires seulement, il peut alors laisser à
la charge de ces seuls copropriétaires les charges de l'art.
10 Loi 1965.
Il s'agit notamment des frais :
- d'ascenseur
- de chauffage collectif
- d'eau chaude (et éventuellement eau froide)
- d'escalier
- de piscine
- de portier automatique
- du service de sécurité
- d'antennes de télévision
- de ventilation
- de vide-ordure
Ces charges sont réparties en fonction de l'utilité
que chaque copropriétaire tire de ces services.
Cette liste est indicative et non limitative ; les charges
de gardiennage, p. ex., qui ressortissent normalement des charges d'entretien,
peuvent parfois être réparties en fonction de leur utilité.
En dernier recours c'est le règlement de copropriété
qui fait foi.
- Le critére d'utilité fait obstacle à la notion de tout système forfaitaire.
- L'utilité s'apprécie en fonction de chaque lot, de manière absolue, et non en fonction de l'usage que chaque copropriétaire fait de son lot ; ainsi il n'y a pas lieu de tenir du compte du nombre d'occupants d'un lot. De même, ce n'est pas parce qu'un copropriétaire s'abstient volontairement d'utiliser un service ou équipement collectif qu'il peut se dispenser de payer ses charges (CA Paris 18/10/1979 - Dalloz I.R. 1980-329)
- Selon la jurisprudence il n'y a pas lieu de distinguer entre les charges d'entretien et celles de remplacement (CA Paris 18/12/1968 - Dalloz S. 1969-25)
- Les charges sont dues dès lors que les lots bénéficient, même partiellement, des services ou équipements donnant lieu à charges. Ainsi le propriétaire d'un emplacement de garage bénéficie du service du gardien pour l'entretien et le nettoyage des rampes d'accès, service pour lequel le gardien utilise l'électricité et l'eau des parties communes (Cass. civ. 10/12/1984 - Dalloz IR 1985-426). En revanche selon une réponse ministérielle (JOAN 28*04/1990), on ne peut faire participer les propriétaires de lots de parking aux charges de chauffage dès lors que les parkings ne sont pas chauffés.
- Il convient également, en l'absence de dispositions du règlement de copropriété, de rechercher si l'ensemble des copropriétaires bénéficie, même à titre de simple esthétique, des améliorations effectuées. Ainsi le remplacement ou la modification des portes de garages ou parking contribuant à l'esthétique ou la sécurité de l'immeuble s'effectue à la charge de tous les copropriétaires. En revanche, si seuls les propriétaires de parkings ou garages bénéficient de ces améliorations, ils devront en supporter les frais.
- Les frais d'ascenseur peuvent faire l'objet d'une répartition complexe, basée au minimum sur le fondement de leur utilité pour chaque lot (le rez-de-chaussée et les caves sont dispensées de charges d'ascenseur - Cass. civ. 17/02/1976 - Dalloz S. 1976-43). Cliquer ici pour plus de précisions.