Base légale : art. 30 Loi 10 juillet 1965
Le mode de répartition des charges d'ascenseur n'obéit pas à des règles strictes. Néanmoins :
Logement.org publie un petit exemple pratique d'installation d'ascenseur.
L'Association des Responsables de Copropriété (ARC) a publié une sorte d'exemple de répartition de charges d'ascenseur, qui se trouve reproduit ci-dessous. Ce texte est extrait de l'ouvrage "La copropriété en 300 questions", ADDEL éd., 1999, auquel je vous conseille de vous référer.
I. La répartition du coût de l'installation d'un ascenseur
Lors de l'installation d'un ascenseur aux frais de tous les copropriétaires, l'assemblée générale doit se prononcer sur la répartition du coût des travaux.
Cette répartition doit se faire en fonction « des avantages qui résulteront des travaux envisagés pour chacun des copropriétaires ... » (article 30 de la loi du 10 juillet 1965).
Nous allons expliquer ci-dessous comment s'établit cette grille de répartition qui servira à définir la quote-part de chacun. Le montant à répartir comprendra :
Dans des cas particuliers peut se rajouter le coût de rachat d'une cave pour y implanter la machinerie.
Description de l'immeuble de cinq niveaux pris comme exemple dans cet article :
| Niveaux | Lots | Surface | Nbre de pièces principales | Usage |
|---|---|---|---|---|
| Rez-de-chaussée | local commercial | 150 M² | 3 |
locaux commerciaux |
| 1er étage | appart. A | 110 M² | 5 | habitation |
| 2è étage | appart. B | 110 M² | 5 | bureaux |
| 3ème étage | appart. C | 110 M² | 5 | usage mixte (habitation et profession libérale) |
| 4ème étage | appart. D | 110 M² | 5 | habitation |
La méthode de répartition
a) L'avantage
Comme dit plus haut, la répartition doit se faire en fonction de l'avantage qui résultera des travaux.
Cet avantage est constitué par la plus-value acquise par les copropriétaires. Les travaux vont permettre aux copropriétaires de valoriser leur lot, cet avantage sera d'autant plus grand que la superficie du lot sera importante, que l'appartement sera situé dans les étages élevés.
Ces éléments vont permettre d'établir la grille de répartition.
b) Etablissement de la grille
Coefficient d'étage
La grille présentée est celle d'un immeuble classique. Selon la configuration de l'immeuble, elle peut être différente (nombre d'étages, l'existence de demi-étages, ascenseur dans la cour).
La base se fera à partir du premier étage, le rez-de-chaussée ne tirant aucun avantage de l'ascenseur. La progression retenue le plus couramment par les spécialistes est la suivante
rez-de-chaussée : 0
premier étage: 1
deuxième étage: 1,5
troisième étage : 2
quatrième étage: 2,5
Prise en compte de la surface
Dans l'hypothèse où l'on ne connaît pas la surface, on prendra en compte les millièmes de copropriété qui sont assez proches.
Exemple : prenons un immeuble de cinq niveaux et un coût total d'installation de l'ascenseur de 800 000 F.
| Niveau | N° lot | Surface | Coef. | Valeur absolue | % | en francs |
|---|---|---|---|---|---|---|
| col 1 | col 2 | col 3 | col 4 | col 5 = col 3 x col4 |
col 6 = (col 5 x 100) / 770 |
col 7 = (800 000 F x col 6) / 100 |
| rez-de-chaus. 1er 2eme 3eme 4eme |
local Appart. A Appart. B Appart. C Appart. D |
150 110 110 110 110 |
0 1.0 1.5 2 2.5 |
0 110 165 220 275 |
0 14,29 21,43 28,57 35,71 |
0 114 320 171 440 228 560 285 680 |
| total | 770 | 100% | 800 000 |
c) Cas particuliers
- Desserte des caves et parkings
On multiplie les tantièmes des lots cave et parking par un même coefficient.
Un copropriétaire du rez-de-chaussée possédant une cave desservie par l'ascenseur participera aux frais d'installation pour sa cave.
- Desserte à mi-niveau
Tous les copropriétaires sont obligés de descendre ou de monter en général une demi-volée d'escalier:
- pour le premier étage, son coefficient sera ramené de 1 à 0,2.- pour le dernier étage, le copropriétaire est obligé de monter la dernière demi-volée d'escalier, son coefficient se rapprochera de celui de l'avant-dernier étage.
- Non-desserte du dernier niveau
L'ascenseur s'arrête à l'avant-dernier étage, les occupants doivent monter la dernière volée à pied, le coefficient se rapprochera aussi de celui de l'avant-dernier étage.
II. La répartition des coûts de fonctionnement
Une fois que l'ascenseur est installé, il faut répartir les coûts de fonctionnement de celui-ci. Ces coûts comprennent:
a) Définition de l'utilité
L'article 10 alinéa ler de la loi du 10 juillet 1965 prévoit: « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges enterinées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot ».
Par utilité, il faut entendre la possibilité offerte à chaque copropriétaire d'emprunter l'ascenseur s'il le désire. Le copropriétaire pourra s'il le souhaite monter à pied, mais devra tout de même payer sa quote-part des charges d'ascenseur.
b) Etablissement de la grille
- Coefficient d'étage
Il est évident que l'utilité est d'autant plus grande que l'étage est élevé
Ce coefficient d'étage sera différent du coefficient utilisé pour le coût d'installation. En effet, il existe dans un certain nombre de dépenses une partie fixe :
Nous obtenons les coefficients suivants :
rez-de-chaussée : 0
premier étage : 1
deuxième étage : 1.17
troisième étage : 1,34
quatrième étage : 1,5 1
- Prise en charge du nombre de personnes
L'utilité d'un ascenseur sera d'autant plus grande qu'il existe un nombre plus important de personnes susceptibles de l'utiliser pour chaque lot.
Il sera pris en compte le nombre de personnes qu'un appartement comprend en général (établi par les règles du DTU, document technique unifié) et non le nombre réel d'occupants, celui-ci étant variable.
Exemple : un appartement de quatre pièces est assimilé à cinq personnes, un appartement de deux pièces à trois personnes.
- Prise en compte de l'usage
Certains lots sont utilisés non pas en habitation mais pour l'exercice d'une profession libérale, bureaux, etc.
Pour les appartements d'habitation, partiellement à usage de profession libérale, on appliquera la majoration des tantièmes uniquement pour les surfaces concernées. Pour un appartement utilisé pour la moitié de sa surface en profession libérale, le coefficient sera de 1,5.
Si un lot venait à changer d'usage après l'adoption de la grille, l'assemblée générale pourrait modifier les tantièmes à la majorité absolue (article 25 f de la loi du 10 juillet 1965).
Exemple:
Si nous reprenons notre immeuble et estimons le coût annuel de fonctionnement à 20 000 F, on obtient le tableau suivant :
| Niveau | N° lot | Nbre de pièces | Coef. habitabil. | Coef. d'usage | Coef. d'étage | Valeur absolue | % | en francs |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| col 1 | col 2 | col 3 | col 4 | col 5 | col 6 | col 7 (1) | col 8 (2) | col 9 (3) |
| rez-de-chaus. 1er 2eme 3eme 4eme |
local com. Appart. A habitation Appart. B Bureaux Appart. C hab. & pro. lib. Appart. D habitation |
3 5 5 5 5 |
4 6 6 6 6 |
0 1.0 2.0 1.5 1.0 |
0 1.0 1.17 1.34 1.51 |
0 6 14.04 12.06 9.06 |
0 14,29 21,43 28,57 35,71 |
0 2 920 6 820 5 860 4 400 |
| total | 41.16 | 100% | 20 000 |
(1): col. 4 x col. 5 x col. 6; (2): (col. 7 x 100) / 41,16; (3): (20 000 F x col. 8) / 100