Peut-on réviser la répartition des charges ?

Base légale : art. 11, 12, 13, 25, 42, 43 Loi 10 juillet 1965, art. 52, 53, 54 Décret 17 mars 1967

Oui, mais l'art 11 de la loi de 1965 exige l'unanimité des voix des copropriétaires, à peine de nullité. La jurisprudence a confirmé la nécessité d'une unanimité de tous les copropriétaires présents ou non (Cass. civ. 13/05/1980 - Dalloz IR 1980-448) ; un vote à la simple majorité doit être déclaré nul (CA Rouen 17/04/1991 - G.P. 30/09/1993).
Ne pas confondre la révision des charges avec l'annulation de la répartition de ces charges pour non conformité avec la loi.

La règle contraignante de l'unanimité ne peut être écartée que dans 4 cas :

1. En cas d'erreur dans le calcul des millièmes (art 12 Loi 1965)
   Si l'on vous a appliqué une quote-part supérieure, ou si un copropriétaire possède une quote-part inférieure de 25% à ce qu'elles auraient du être au regard de la loi, alors vous pouvez, dans les 5 ans qui suivent la publication du règlement de copropriété (ou les 2 ans qui suivent la première vente d'un lot), demander au juge de réévaluer la quote-part litigieuse (cliquer ici pour plus de précisions).
2. Quand la modification des parties communes ou privatives entraîne celle des charges (constructions communes, réaménagements...). L'art 11 de la loi de 1965 prévoit également les cas de vente de fractions de lots. La majorité requise est alors celle de l'art. 24 (majorité simple).
3. En cas de non conformité avec les dispositions légales édictant que la répartition des charges en matière d'équipement doit être effectuée en fonction de l'utilité.
4. En cas de changement d'affectation d'un lot, rendant nécessaire l'adaptation de la répartition des charges. Seules sont concernées les charges d'équipement (art. 25f de la Loi de 1965) ; il s'agit typiquement des charges d'ascenseur, qui sont révisées à la hausse quand un local passe d'une affectation de local d'habitation à celle de local commercial.

Les recours sont à déposer dans les 2 mois de la publication de la modification, par tout copropriétaire intéressé auprès du Tribunal de grande instance (art 42 al. 2 de la loi de 1965) ; ils peuvent être destinés soit à annuler une modification prise à une mauvaise majorité, soit à provoquer une modification qui aurait dû avoir lieu.

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Précisions quant à l'application de l'art. 12 Loi 1965

• Les délais (2 ans et 5 ans) courent à partir de la publication au fichier immobilier
• Ces délais sont impératifs ; leur dépassement constitue une fin de non-recevoir qui peut être proposée en tout état de cause (Cass. civ. 02/06/1981 - Bull. cass. n° 106)
• Si une copropriété fait suite à une société d'attribution, l'action en révision de la répartition des charges est recevable pendant un délai de 5 ans à compter de la dissolution-partage de la société, la copropriété ne prenant effectivement naissance qu'à cette date (Cass. civ. 09/12/1980 - G.P. 1981-15)
• Aux termes de l'art. 52 Décret 1967, l'action en justice doit être menée à l'encontre du syndicat des copropriétaires si vous êtes lésé de plus d'un quart dans votre répartition.
• Mais si vous agissez contre un copropriétaire qui est avantagé de plus d'un quart dans sa répartition, votre action en justice doit être intentée contre ce copropriétaire et le syndicat (art. 53 Décret 1967).
• Aux termes de l'art. 54 Décret 1967, s'il y a conflit d'intérêts, vous pourrez demander la désignation d'un mandataire ad hoc.
• Une modification de la répartition des charges n'implique pas nécessairement une modification corrélative des droits et obligation sur les parties communes (Rép. min. 31/12/1986, JOAN p. 5988).
• Une modification décidée par l'assemblée générale n'est opposable aux tiers qu'à compter de sa publication au fichier immobilier (art. 13 Loi 1965).
• Lorsqu'une modification est effectuée par voie judiciaire, la révision n'a d'effet qu'à compter de la décision qui l'ordonne ; elle n'a donc pas d'effet rétroactif (Cass. civ.04/01/1973 - Bull. cass. janv. 1973 / Cass. civ. 03/05/1990). La nouvelle répartition ne prend donc effet que quand la décision est devenue définitive (insusceptible de recours - rép. min. JOAN 6 mai 1985).