Les charges de chauffage - Recommandation n°7 CrC

Les charges de chauffage - Recommandation n°7 CrC

Base légale : art. 10 Loi 10 juillet 1965, Art. L. 131-3 , R. 131-2, R. 131-7 Code de la construction et de l'habitation, arrêté 1-10 du 30 septembre 1991

Le chauffage collectif, auquel en principe tout copropriétaire doit participer, a posé un problème : si tout le monde y participe, tout le monde n'en profite pas nécessairement de la même manière. C'est pourquoi, pour éviter la rente de situation de ceux qui pourraient être chauffés par leurs voisins sans rien payer, de par la configuration de leur lot, le législateur a sciemment choisi de pénaliser ceux qui ne consommeraient effectivement rien en leur faisant payer une part du chauffage, quelle que soient par ailleurs leur consommation et leurs besoins. Cette position a pour effet de favoriser les excès de chauffage, mais évite les discriminations ; un mécanisme basé sur la consommation réelle a été instauré pour compenser les trop grandes disparités.

Régime juridique
Les frais de chauffage entrent dans la catégorie des charges d'équipement et de services collectifs, répartis en fonction de l'utilité qu'ils représentent (pour plus de renseignements sur le concept d'utilité, cf. les critères de répartition des charges).
Une participation collective en fonction de l'utilité
- Le principe d'utilité étant abstrait, doivent participer aux frais du chauffage tous ceux qui sont susceptibles de l'utiliser, que cette utilisation soit ou non effective.
- L'utilité s'entend au sens collectif. La jurisprudence raisonne en termes de quantité calorique globale nécessaire pour le chauffage du bâtiment. Ainsi elle considère qu'aucun copropriétaire ne ferait d'économie en ne chauffant pas un local, car il faudrait augmenter le chauffage dans les lots avoisinants, le bilan énergétique global étant nul (CA Rouen 29/04/1966 - G.P. 08/07/1966). D'où il résulte que même celui qui ne chauffe pas ses parties privatives doit participer aux frais généraux de chauffage (car il contraint les autres à se chauffer davantage - Cass. civ. 19/06/1979 - Dalloz IR 1980-238), à moins qu'un vote à l'unanimité ne l'en dispense (Cass. civ. 26/10/1979 - Dalloz IR 1981-97).
- Selon la jurisprudence (Cass. civ. 23/05/1978 - Bull. cass. n° 210) l'appréciation de l'utilité peut se faire, au choix du règlement de copropriété :
  - au regard de la surface de chauffe (la puissance des radiateurs)
  - au regard du volume des locaux chauffés
  - au regard des tantièmes de copropriété
    Précisions : ayant tenu compte de la solidarité thermique et des critères de construction, et constaté l'absence d'augmentation du volume et de la surface chauffée, ainsi que de toute modification des surfaces de chauffe, une cour d'appel a souverainement retenu que la répartition actuelle des charges de chauffage selon les millièmes était conforme au critère d'utilité imposé par l'art. 10 al. 1 Loi de 1965 (Cass. civ. 09/11/1994 - G.P. 28/10/1995) ; cet arrêt n'exige plus que la répartition figure au règlement de copropriété, mais il faut établir un rapport direct et concret entre les millièmes et les éléments de chauffage ; en clair il faut que sur ce plan, les millièmes correspondent strictement au critère d'utilité, ce qui efface la distinction entre les alinéa 1 et 2 de l'art. 10 Loi 1965 ; toutefois cette équivalence ne peut se baser sur les seuls principes, elle doit être concréte (Cass. civ. 18/12/1991 - Gaz. Pal. 28/10/1995).
Ne participent que ceux qui sont raccordés au chauffage
- Les copropriétaires qui ne sont pas raccordés au chauffage collectif et ne le seraient que moyennant des travaux importants, ne peuvent être associés aux frais du chauffage collectif, nonobstant les stipulations contraires d'un règlement de copropropriété, dont les dispositions seront réputées non écrites car violant les art. 10 et 43 Loi 1965 (Cass. civ. 13/06/1984 - Bull. cass. n° 116).
- En effet, l'absence d'installation induit l'absence d'utilité pour le lot considéré (même s'il est indirectement chauffé ; la jurisprudence considère le problème sous un angle différent que celui du législateur - cf. Cass. civ. 01/03/1983 - Bull. cass. n° 59).
- Le choix d'être raccordé ou non doit se faire lors de la construction de l'immeuble. Un copropriétaire qui se fait raccorder puis décide, ensuite, de ne pas faire usage de son chauffage collectif est néanmoins irrémédiablement tenu au paiement de ces charges (Cass. civ. 26/10/1983 - Bull. cass. n° 201).
- Celui qui débranche son installation collective et se chauffe individuellement reste ainsi tenu au paiement des charges (CA Paris 04/03/1986 - Info. rap. copro. 1986-156).
- En cas de rectification d'une situation injuste, la dispense de participation ne vaut que pour l'avenir, dès lors que toute modification d'un règlement de copropriété ne peut être décidée par l'assemblée générale ou par décision de justice (CA Versailles 02/06/1988 - G.P. 24/11/1988).
Les compteurs à chaleur - énergie et combustible
La répartition par l'utilité ne rendant pas toujours bien compte de la réalité, le législateur a prévu que les frais de chauffage pourraient être répartis de manière plus personnalisée, par le biais de compteur à chaleur individuels (art. R. 131-2 Code de la construction et de l'habitation). Cette démarche, encouragée pour les immeubles anciens, est systématisée dans les immeubles récents.
- Qu'est-ce qu'un compteur à chaleur ?
  On utilise principalement, pour mesurer la chaleur que vous consommez :
  - un évaporateur : c'est un appareil posé sur chaque radiateur ; plus le radiateur chauffe, plus l'évaporation est intense. Il suffit de mesurer le niveau pour déterminer la consommation de chaleur.
  - un compteur de calories : c'est un appareil qui mesure la différence de température à l'entrée et à la sortie de vos radiateurs. Il en déduit le nombre de calories consommées. Ce dispositif n'est installable que dans les immeubles disposant d'une boucle par lot, ce qui n'est pas toujours le cas.
- Installation :
  La décision de poser des compteurs à chaleur se prend à la majorité de l'art. 25 (majorité absolue).
  Art. L. 131-3 Code de la construction et de l'habitation : "Tout immeuble collectif pourvu d'un chauffage commun doit comporter, quand la technique est réalisable, une installation permettant de déterminer la quantité de chaleur et d'eau chaude fournie à chaque local occupé à titre privatif". La pose de compteurs n'est toutefois pas obligatoire dans les immeubles où le coût de la pose et des relevés serait disproportionnée à leur utilité, ou dont le chauffage est peu vorace en énergies fossiles (cf. ce même article, section c à f). Ce sont :
  - les établissements d'hôtellerie, les logements-foyers, les locaux agricoles ou à usage sportif non situés dans un immeuble collectif
  - les immeubles ou la pose d'appareils de mesure est techniquement impossible (chauffage au sol, p. ex.)
  - les immeubles bénéficiant du label provisoire "haute performance énergétique ou solaire" ou du label "Qualitel HPE"
  - les immeubles collectifs faisant appel, au moins pour la moitié de la puissance de chauffage, aux énergies renouvelables (solaire, géothermie, biomasse, rejets thermiques)
  - les immeubles pourvus d'une installation de chauffage mixte comprenant un équipement collectif complété par des émetteurs de chaleur individuels
  - les immeubles ayant fait l'objet d'une demande de permis de construire avant le 31/12/1998, si la consommation de combustible pour l'année 1988-1989 est inférieure à 40 F TTC par m² de surface chauffée.
    - toutefois, pour les immeubles qui n'étaient normalement pas occupés au début de la saison 1988-1989, la saison de chauffe de référence est la première saison de chauffe connue, l'immeuble étant normalement occupé
    - pour les immeubles ayant fait l'objet de la réalisation de travaux de maîtrise de l'énergie entre le début de la saison de chauffe 1988-1989 et le 1er octobre 1991, la saison de chauffe de référence est la première saison de chauffe suivant la réalisation des travaux, cette saison de référence ne pouvant être postérieure à la saison de chauffe 1992-1993
    - si la saison de référence n'est pas celle de 1988-1989, le seuil de 40 F TTC devra être corrigé par :
      - un coefficient de correction climatique par département
      - un coefficient de correction économique
  - les immeubles ayant fait l'objet d'une demande de permis de construire postérieure au 31/12/1998 peuvent être dispensés d'équipement de mesure dans les logements sous deux conditions :
    1. les logements doivent comporter un prééquipement permettant la mise en place ultérieure d'un système de répartition des frais de chauffage
    2. la ratio de consommation par m², calculé pour une période de 12 mois consécutifs, comprenant la première saison de chauffe complète suivant l'achèvement des travaux et l'occupation normale des locaux, ne doit pas dépasser le seuil de 40 F TTC, corrigé des deux coefficients exposés supra.
- La distinction entre combustible et entretien
  La loi (R. 131-7 Code de la construction et de l'habitation, arrêté 1-10 du 30 septembre 1991) rend obligatoire, pour les immeubles équipés de compteurs à chaleur, la division des frais de chauffage en deux catégories :
  1. combustible : ces frais dépendent de votre consommation, et sont répartis entre les locaux desservis en distinguant les frais communs des frais individuels
  2. entretien : ces frais sont répartis à proportion des millièmes ; ils sont relatifs à l'utilisation de l'énergie électrique (ou autre) nécessaire au fonctionnement des appareillages tels que les instruments de pompage, de régulation, de ventilation, les brûleurs, etc.
- Répartition des frais de combustible et d'entretien
  - La règle est une répartition par moitié, entre les frais de combustibles variables selon la consommation des copropriétaires, et les frais fixes d'entretien répartis selon les tantièmes.
  - L'assemblée générale peut décider d'augmenter la proportion des frais de combustible (jusqu'à 75 % dans un immeuble dont le permis de construire est antérieur au 31/12/1988, et jusqu'à 100 % pour les immeubles plus récents).
  - Les frais communs sont répartis en fonction des tantièmes ou des dispositions spéciales du règlement de copropriété. Une fois déduits ces frais du total, on obtient les frais individuels qui sont répartis en fonction des indications des appareils de mesure. Toutefois, les situations thermiquement défavorables peuvent être prises en compte ; leurs limites de correction sont fixées par arrêté du ministre chargé de l'industrie après consultation du ministre chargé de l'énergie et du ministre chargé de la construction.
- Que faire si un copropriétaire ne laisse pas relever son compteur ?
  Qu'ils soient absents ou de mauvaise foi, certains copropriétaires rendent difficile le relevé de leur compteur. Pour pallier cet inconvénient, la jurisprudence a confirmé la licéité d'une tarification forfaitaire à l'encontre de ces copropriétaires. Cette mesure de gestion peut être votée à la majorité simple de l'art. 24.

« Recommandation n° 7 » de la Commission relative à la copropriété quant à la répartition des frais de chauffage lorsqu'il existe des compteurs de chaleur.

1° Economie générale des dispositions législatives et réglementaires

La Commission :

A. Constate que dans l'immeuble en copropriété la répartition des charges de chauffage collectif est soumise à des règles spécifiques qui ne se réfèrent pas exclusivement à la notion d'utilité définie par l'article 10, alinéa 1, de la loi du 10 juillet 1965, précisé par la jurisprudence comme étant une utilité simplement potentielle ou objective.
B. Et rappelle donc, en premier lieu, que le législateur, par de telles dispositions, a pour objectif d'influencer le comportement des usagers en vue de réaliser des économies d'énergie dans l'exploitation des chauffages collectifs dans l'habitat par une individualisation des dépenses relatives aux seuls frais de combustible.
Cette individualisation est cependant limitée et variable pour tenir compte de la dépendance thermique, plus ou moins grande selon les situations, qui résulte dans un immeuble collectif du fait que les parties privatives bénéficient du chauffage des locaux contigus, des parties communes ou des canalisations. En revanche, les installations individuelles de chauffage ne tiennent pas compte de cette solidarité.
C. En second lieu, que ces dispositions législatives et réglementaires tendent à la réalisation d'économies dont les usagers profiteront ; elles ne s'appliquent donc que si le coût du chauffage apparaît excessif. Elles ne sont pas assorties de sanctions pénales ou de mesures coercitives ; elles sont obligatoires et tout copropriétaire dans un immeuble collectif pourrait en réclamer l'application s'il y a lieu.

2° Mise en oeuvre pratique

La Commission recommande, en conséquence, aux syndics :

A. De déterminer, d'abord, si l'immeuble est soumis à la réglementation et s'il n'entre pas dans les cas de dérogation prévus (articles R 131-3-c à f).
B. Dans l'affirmative, de rechercher si le ratio de chauffage (dit RCh) dépasse ou non le seuil fixé par l'article R. 131-3 b. Son calcul nécessite deux opérations simples qui, dans la généralité des cas et sauf une éventuelle contestation, ne devrait pas nécessiter l'intervention d'un spécialiste :

montant des frais annuels de combustibles pour une saison de chauffe ce qui suppose de tenir compte des stocks existant au début et à la fin de la saison considérée et de la part des combustibles éventuellement utile à la fourniture d'eau chaude si cette installation est commune à celle de chauffage ;
nombre de mètres carrés chauffés dans l'immeuble que l'on peut calculer forfaitairement en retenant 85 % de la surface hors oeuvre nette de l'immeuble.

D'une saison à l'autre ce ratio doit être corrigé par des coefficients tenant compte du climat et du coût des combustibles.
Pour connaître ces coefficients ainsi que le seuil en dessous duquel il n'y a pas d'obligation d'installation d'appareils de comptage, vous pouvez vous adresser à l'Agence de l'environnement et de la maîtrise des énergies, service informations de l'Agence, 27, rue Louis-Vicat, 75015 Paris ou Minitel code 3615 A.F.M.E.
C. De notifier aux copropriétaires la valeur du ratio de chauffage et le détail des opérations dont il résulte, en même temps que l'ordre du jour de l'assemblée générale dont il sera question ci-après.
D. L'assemblée générale devra se prononcer dans les conditions de majorité de l'article 25-e relatif « aux modalités de réalisation et d'exécution des travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaires ». Il s'agit de la majorité absolue des copropriétaires.
E. L'assemblée générale devra également se prononcer, dans les mêmes conditions (le vote, sur toutes les modalités pratiques d'application, notamment sur :

le mode de relevé des compteurs ;
les solutions à adopter en cas de changement d'occupant au cours de la saison de chauffe ou en cas d'absence lors du relevé ;
la présentation nouvelle des charges de chauffage ;
les honoraires supplémentaires du syndic pour le cas où la facturation ne serait intégralement assurée par la société qui a posé les appareils,

F. L'assemblée générale sera, enfin, invitée à délibérer sur la fixation du coefficient prévu par l'article R. 131-7-11 qui détermine la part des frais de combustible qui fera l'objet de la répartition individualisée. En l'absence de décision c'est le pourcentage prévu par ce texte, soit 50 % qui s'appliquerait.
G. Les indications fournies par les répartiteurs peuvent, en outre, être corrigées en fonction de la localisation de chaque appartement dans l'immeuble et de son exposition. Certains appartements nécessitent en effet une fourniture de chaleur accrue pour un résultat identique aux autres et il est normal de ne prendre en compte que ce résultat.

© Serge DIEBOLT & ARC - Avocat à la Cour - "Droit pour Tous" - 2001