Les frais d'entretien des escaliers sont à ranger dans la catégorie des charges d'entretien (donc répartis à proportion de la valeur relative des parties privatives, sans égard à leur utilité). En effet l'escalier, comme le rappelle la Cour de cassation, constitue un élément indispensable de l'immeuble qui ne saurait être assimilé à un élément d'équipement (Cass. civ. 04/01/1989). Il en résulte que dès lors qu'un règlement de copropriété dispose que les murs d'un escalier sont partie commune, le coût des travaux de réfection de la peinture des escaliers doit être compris dans les charges communes réparties entre tous les copropriétaires, l'un deux ne pouvant refuser de payer les charges en invoquant le défaut d'utilité pour son lot de l'entretien des murs d'escalier (Cass. civ. 12/01/1982 - Bull. cass. n°9).
Contrairement aux escaliers, la jurisprudence considère que certains éléments sont à ranger dans la catégorie des équipements communs et services collectifs, dont les frais sont à répartir en fonction de l'utilité de ces services pour chaque lot (Cass. civ. 23/05/1977). Ce sont :
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Les tapis et les revêtements non inamovibles des escaliers
De même les frais de pose, selon une réponse ministérielle (JOAN 14 mai 1971 n° 17635), sont à considérer comme attenants aux équipements collectifs. Sont donc exonérés de ces frais les habitants des rez-de-chaussée, et les propriétaires de lots accessibles uniquement par un escalier de service et non par l'escalier principal. -
Les installations électriques et les frais d'éclairage des
escaliers (CA Paris 15/10/1979)
En vertu du critère d'utilité, les lots qui n'ont pas accès à l'escalier sont exonérés de charges. Mais une porte, même fermée, suffit à réaliser l'accès (TGI Paris 15/05/1968).
L'utilité peut être modulée en fonction de la capacité d'occupation des locaux. L'existence d'un ascenseur, p. ex., peut justifier une égalité de coefficient pour tous les étages.
Toutefois, le règlement de copropriété peut valablement disposer que la répartition sera effectuée selon les dispositions de la loi relatives aux charges d'entretien (Cass. civ. 15/05/1970 - Dalloz 1971-95).
Une piscine constitue un équipement, dont les charges sont réparties à raison de son utilité pour chaque lot. C'est au règlement de copropriété, en l'absence de règle légale, de déterminer les critères de cette utilité.
Les mécanismes et automatismes conditionnant les entrées sont considérées comme équipement dont les charges sont réparties en fonction de leur utilité pour chaque lot. Ainsi un magasin qui dispose d'une entrée indépendante n'aura pas à financer un digicode posé sur l'entrée principale. C'est au règlement de copropriété, en l'absence de règle légale, de déterminer les critères de cette utilité. Aussi, si un tel équipement est installé pour la première fois, il sera bon de faire voter par l'assemblée générale non seulement l'installation, mais aussi la répartition des frais entre les copropriétaires.
Il en va de même pour les garages ; un copropriétaire ne possédant pas de garage n'aura pas à participer aux charges de remplacement ou d'amélioration des portes, si celles-ci ne sont d'aucune utilité pour lui. Il en sera néanmoins autrement si cette amélioration renforce la sécurité générale de l'immeuble ; trouvant une utilité à cette amélioration, il sera tenu d'y contribuer.
Ces frais sont considérés comme service collectif, à répartir selon l'utilité qu'en retire l'occupant de chaque lot. Ce critère est établi à raison de la nature de l'activité exercée sur chaque lot, et non de sa situation. Il a ainsi été jugé que si des activités d'hôtellerie dans un immeuble également occupé par des locaux à usage commercial et d'habitation requièrent un personnel de gardiennage plus important que si les locaux n'avaient servi qu'à usage commercial et d'habitation seulement, la différence de frais devait être supportée par l'hôtelier qui en était directement la cause, nonobstant le fait que les autres copropriétaires bénéficient ainsi d'un gardiennage plus important (2 arrêts du 10/05/1986).
Une réponse ministérielle (JOAN 12 septembre 1969) distingue assez logiquement deux situations :
- si quelques copropriétaires ont posé à leur frais une antenne collective ou non, celle-ci est considérée comme une partie privative. Ils en supportent les frais d'entretien.
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si l'antenne a été installée par la copropriété,
elles est considérée comme un
équipement commun, dont les frais
d'installation et d'entretien sont supportés par l'ensemble des
copropriétaires, sauf si l'un d'eux montre que l'antenne ne lui est
d'aucune utilité (pas de prise de branchement, raccordement
impossible...).
Il est communément admis que les frais d'antenne collective seront répartis en fonction de leur utilité, et sa réparation au prorata du nombre de prises de branchement installées dans chaque lot.
L'application du principe d'utilité fait que ces frais sont les plus souvent répartis en fonction du volume d'air renouvelé par heure dans un local donné, à moins que le règlement de copropriété n'en décide autrement.
A défaut de disposition expresse du règlement de copropriété, le vide-ordure est généralement considéré comme un élément d'équipement commun à la charge duquel les copropriétaires sont tenus de participer en fonction de l'utilité présentée par lui à l'égard de chaque lot (Rép. min. 16 juin 1986, p. 1707).
Une clé de répartition peut également être mise en place pour prévoir une plus grande participation des étages élevés, notamment aux frais de débouchage.
Si
un copropriétaire fait un usage abusif de son vide-ordure, il sera
possible de lui imputer l'intégralité des frais de débouchage
à titre de dédommagement. La faute de ce copropriétaire
doit néanmoins être rapportée.