Les travaux affectant les parties communes

Base légale : art. 30 Loi 10 juillet 1965 - recommandation CRC n° 16

En matière de copropriété, trois types de travaux sont distingués :

1. les travaux d'entretien
2. les travaux d'amélioration
3. les travaux de transformation d'un ou plusieurs éléments d'équipement

La Commission nationale relative à la copropriété a publié une Recommandation n°16 concernant les travaux affectant les parties communes et les équipements communs.

Cette recommandation, qui ne concerne pas le vote du budget prévisionnel des travaux qui fait l'objet d'une recommandation distincte (n°8 sur le budget de la copropriété), traite, d'une part de l'élaboration du programme des travaux, et d'autre part de la recherche et de la désignation de l'entrepreneur.

1 - Elaboration du programme des travaux

Après avoir rappelé les obligations qui incombent respectivement au syndicat des copropriétaires et au syndic en matière d'entretien des parties communes et de réalisation des travaux nécessaires à cet entretien, notamment de ceux rendus obligatoires par des dispositions législatives et réglementaires, et avoir souligné les responsabilités encourues par les uns et autres en cas de défaillance dans l'exécution de ces obligations, la Commission se prononce en faveur d'une planification des travaux et recommande à cette fin :

• qu'une visite annuelle de l'immeuble soit effectuée par le syndic en présence du président du conseil syndical et, le cas échéant. des membres du conseil syndical et des copropriétaires intéressés ;
• qu'en dehors de cette visite, en cas de désordres apparus sur les parties communes ou des équipements collectifs, un technicien assiste à la visite et que les copropriétaires concernés prennent toutes les dispositions utiles pour permettre l'accès aux parties privatives de leur lot où ces désordres se manifestent ;
• qu'un cahier de maintenance de l'immeuble soit ouvert et mis à jour ;
• qu'un état des travaux prévisibles ou souhaitables soit dressé par le conseil syndical compte tenu des éléments du constat effectué ;
• que le conseil syndical propose un calendrier prévisionnel des travaux et une évaluation approximative de chacun de ces travaux ;
• qu'un programme pluriannuel de travaux envisagés soit voté, dans son principe, par l'assemblée générale au vu du calendrier et de l'évaluation visés cidessus, ces documents étant notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour ;
• que les plans des ouvrages exécutés soient demandés par le syndic aux entrepreneurs ou aux architectes ou aux autres techniciens contractuellement liés au syndicat, à charge pour le syndic de les archiver.

2 - Recherche et désignation de l'entrepreneur

Considérant que l'organisation d'une procédure de sélection des entrepreneurs introduit plus de clarté dans la gestion de la copropriété, la Commission propose, pour guider les copropriétaires lorsque le règlement de copropriété ne contient pas de mesures appropriées, que l'assemblée générale adopte une procédure de recherche et de désignation de l'entrepreneur comprenant trois phases : le descriptif des travaux, la recherche d'entrepreneurs, et le choix de l'entrepreneur.

En ce qui concerne le contenu de ces trois phases, la Commission recommande :

Descriptif des travaux

• que, sauf décision particulière de l'assemblée générale, le syndic établisse ou fasse établir un document comprenant un descriptif des travaux, la qualité des matériaux, les garanties financières, les qualifications de l'entrepreneur correspondant aux travaux à réaliser, les assurances et la demande de références des chantiers précédents ; qu'en cas de travaux ;
• qu'en cas de travaux Importants ou complexes, le syndic confie à un maître d'oeuvre l'élaboration de ce descriptif.

Recherche d'entrepreneurs

• qu'en cas de travaux pou Importants ne dépassant le seuil éventuellement fixé par l'assemblée générale, le syndic choisisse les entrepreneurs à consulter, les copropriétaires pouvant, le cas échéant, proposer des noms d'entrepreneurs ;
• que, dans les autres cas, le choix des entrepreneurs s'effectue après leur mise en concurrence. Le syndic reçoit les réponses sous double enveloppe. Les plis sont ouverts par le syndic en présence des membres du conseil syndical.

Choix de l'entrepreneur

• que les devis soient communiqués aux membres du conseils syndical ;
• que le conseil syndical, lorsqu'il a reçu délégation d'approuver un marché, fasse le choix de l'entrepreneur et adopte les conditions du contrat ;
• qu'on l'absence de délégation au conseil syndical, le syndic soumette le marché des travaux à l'approbation de l'assemblée générale en observant les dispositions de l'article 11 du décret du 17 mars 1967, notamment la notification du ou des devis proposés, ainsi que l'avis du conseil syndical. Il apparaît souhaitable que plusieurs devis soient soumis à l'assemblée générale.