J'ai entrepris des travaux qui auraient dû être autorisés. A quoi puis-je être condamné ?

Base légale : art. 25 b, 30, 42 Loi 10 juillet 1965

La sanction est terrible et automatique.

Les travaux exécutés sans autorisation de l'assemblée générale sont irréguliers et constitutifs d'une voie de fait sanctionnée par le juge judiciaire. Il n'est pas besoin d'alléguer d'un préjudice (Cass. 3e civ., 5 oct. 1977, Rev. Administrer, janv. 1978, p. 55, note Guillot ; D. 1978, IR, p. 25, obs. Giverdon ; JCP éd. N 1978, II, 45 ; Gaz. Pal. 25-26 janv. 1978, p. 6, note Morand ; Defrénois 1978, 367,CA Bastia, 3 avr. 1979, JCP éd. N 1979, II, p. 141, note Atias ; Rev. loyers 1979, 313,Cass. 3e civ., 13 oct. 1981, préc. ; 1er déc. 1981, Rev. Administrer, avr. 1982, p. 35 ; Gaz. Pal. 20 mai 1982, pan., p. 146, Cass. 3e civ., 25 janv. 1995, n° 93-11.537, Aujoulat c/ cts Martin et autres : D. 1995, IR, p. 49).

Cela signifie concrètement :

• L'arrêt des travaux en cours et la démolition des ouvrages réalisés
  • Le syndicat peut l'exiger à tout moment, en cas d'absence d'autorisation (Cass. 3e civ., 23 mars 1968 : AJPI 1969, II, 127 ; 25 févr. 1971, Inf. rap. copr. 1971, p. 92,TGI Paris, 10 mars 1980 : Rev. Administrer, juill. 1980, p. 28, note Lot,CA Paris, 23e ch., 11 oct. 1988 : Loyers et copr., nov. 1988, n° 504), qu'ils aient été exécutés par un copropriétaire ou son locataire (Cass. 3e civ., 18 mars 1998, n° 96-15.277, arrêt n° 422 D, Sté Cobenko c/ Buschel : Ann. loyers 1998, p. 612 ; Loyers et copr. 1998, comm. n° 225 ; RD imm. 1998, p. 428 et obs. F. Collart-Dutilleul et J. Derruppé).
    Le locataire a pu se retourner contre son bailleur pour manquement à son obligation de délivrance si ce dernier ne s'est pas assuré, avant de conclure le bail, de l'accord de la copropriété. Idem en cas d'annulation de la décision d'autorisation (Cass. 3e civ., 17 juin 1997, n° 96-11.294, épx Rouillot c/ Mme Keller et autre : Loyers et copr. 1997, comm. n° 277).
  • Ce droit appartient aussi à tout copropriétaire (CA Paris, 1re ch. A, 17 sept. 1991 : Loyers et copr. 1991, n° 488) mais il faut « un intérêt légitime à agir en raison d'un préjudice personnel éprouvé dans la jouissance ou la propriété, soit des parties privatives comprises dans son lot, soit des parties communes » (Cass. 3e civ., 30 juin 1992, Thome c/ Vita : Loyers et copr. 1992, comm. n° 407). Si toute atteinte portée aux parties privatives emporte un préjudice personnel, il n'en est pas de même de celle qui affecte les parties communes ; le demandeur devra apporter la preuve qu'elle lui a bien causé un préjudice personnel (v. «Actions syndicales et actions individuelles», n° 26).
  • Peu importe qu'ils soient de faible ampleur (Cass. 3e civ., 18 janv. 1972 : JCP éd. N 1972, IV, n° 380, contra TGI Grenoble, 17 avr. 1970, D. 1970, 556), par exemple pose d'un velux dans la toiture (CA Paris, 23e ch. A, 3 oct. 1990, SARL Raidot c/ Synd. des copr. du 28, rue de la Fontaine-au-Roi à Paris : Loyers et copr. 1991, comm. n° 37) ou en relation avec des travaux sur parties privatives que le copropriétaire pouvait effectuer sans autorisation (Cass. 3e civ., 10 mars 1981 : JCP éd. G 1982, II, n° 19675, note Guillot) ou entrepris parce qu'ils sont imminents (TGI Reims, réf., 3 avr. 1986 : Gaz. Pal. 1986, 2, somm. 450), que des travaux semblables aient fait l'objet d'autorisations antérieures au profit de certains copropriétaires (Cass. 3e civ., 23 avr. 1985, n° 84-10.679, épx. Ebtehaj c/ Synd. des copr. de l'immeuble Le Marly à Cannes, inéd.), que la copropriété soit réduite à deux personnes, car l'article 25 b de la loi de 1965 ne fait pas de distinction (CA Versailles, 29 nov. 1990 : Rev. Administrer, mars 1991, p. 65).
  • La Cour de cassation (Cass. 3e civ., 2 févr. 1994, n° 91-18.568, Laroche c/ Michaux et autres : Rev. loyers 1994, p. 291) a toutefois admis l'entreprise sans autorisation de travaux dès lors qu'ils étaient de très faible ampleur et qu'il n'était pas porté atteinte à l'harmonie de l'immeuble.
    
• La réparation par équivalent ou dommages-intérêts
  • Si la démolition est possible elle doit être ordonnée (réparation par équivalent) (Cass. 3e civ., 18 juin 1975 : Bull. civ. III, n° 208 ; 13 oct. 1981, Gaz. Pal. 13 mars 1982, pan. p. 90 ; 16 févr. 1982, Actual. fiduc., août-sept. 1983, p. 26 ; 14 déc. 1982, Rev. loyers 1983, n° 85, Primmo, juill.-août 1983, p. 27,CA Paris, 23e ch. B, 18 janv. 1991 : Loyers et copr. 1991, n° 179, Cass. 3e civ., 14 nov. 1991, n° 89-21.167, SCI Roger Salengro c/ Synd. des copr. avenue Salengro à Villeurbanne et autres : Bull. civ. III, n° 275 ; Bull. inf. C. Cass., 1er févr. 1992, n° 163 ; Loyers et copr. 1992, comm. n° 32,CA Paris, 23e ch. B, 5 nov. 1993, Mme Gourdes c/ Synd. des copr. du 41, rue du Faubourg-Saint-Denis à Paris : Administrer, avr. 1994, p. 68)
  • Elle aura lieu aux frais du contrevenant et du syndic s'il a donné indûment l'autorisation (TGI Paris, 4 juill. 1979).
  • S'il y a préjudice vous pourrez obtenir, outre la démolition, des dommages-intérêts (Cass. civ., 13 oct. 1981).
  • Le fait qu'un permis de construire ait été obtenu pour réaliser les travaux ne fait pas obstacle à l'action en démolition, car le permis n'est délivré que sous réserve des droits des tiers (CA Bastia, 3 avr. 1979, préc.), c'est-à-dire de l'obtention des autorisations nécessaires au niveau de la copropriété.

L'action en démolition ne sera toutefois pas possible si :

• l'assemblée générale vote contre l'action judiciaire, qui doit être valablement inscrite à l'ordre du jour. Si la menace se précise, négocier à l'assemblée avec son avocat permet parfois d'éviter l'irréparable. Si malgré tout le vote "passe", il ne restera plus à votre avocat qu'à tenter de faire annuler l'assemblée... en espérant ainsi gagner le temps nécessaire pour négocier.
• l'assemblée générale a couvert, par une ratification ultérieure, l'irrégularité de travaux engagés sans autorisation préalable (CA Aix, 28 janv. 1969 : Gaz. Pal. 1969, 2, 64,TGI Paris, 17 déc. 1970 : Gaz. Pal. 1971, 1, 246,Cass. 3e civ., 30 mai 1971 : JCP 1972, II, 17.174, note Guillot,Cass. 3e civ., 20 nov. 1985 : JCP éd. G 1986, IV, n° 47, JCP éd. N 1986, prat. n° 490, Cass. 3e civ., 30 mars 1994, n° 92-15.921, Synd. des copr. du 4-6, rue de Montebello à Versailles c/ Fabre : Rev. Loyers 1994, p. 453). Encore faut-il que leur auteur ait à cet effet saisi l'assemblée (CA Paris, 23e ch. A, 11 juill. 1980 : D. 1981, IR, n° 59, p. 101).
• le copropriétaire soit un État étranger, soit le chef d'une mission diplomatique qui a effectué des travaux sans autorisation de l'assemblée générale. Il a été jugé en pareil cas que la demande formée contre le diplomate était irrecevable parce qu'il était couvert par l'immunité de juridiction et qu'il en était de même de celle qui était, en l'espèce, dirigée contre l'État français au prétexte que les conventions que celui-ci avait conclues avec les États étrangers mettaient le syndicat dans l'impossibilité d'obtenir réparation des conséquences dommageables résultant pour la copropriété de la construction édifiée sans autorisation (CAA Paris, 16 juill. 1992 : Loyers et copr. 1993, n° 30).

Le juge des référés est compétent pour prononcer l'arrêt des travaux et même la suppression de ceux qui ont été entrepris.

• Il faut pour cela qu'un copropriétaire ait effectué des travaux sur les parties communes sans autorisation, qu'aucune contestation sérieuse n'existe et qu'il y ait trouble manifestement illicite, (art. 809 du Code civil ou 873 du NCPC). La compétence du juge des référés s'apprécie également selon qu'il y a ou non contestation sérieuse (CA Paris, 1re ch. A, 18 févr. 1980 : D. 1981, IR, n° 58, p. 101,CA Paris, 12 sept. 1989 : Loyers et copr. 1989, n° 453,Cass. 3e civ., 6 mars 1991, ibid. 1991, n° 236,CA Paris, 1re ch. urg., 24 janv. 1991 : Loyers et copr. 1992, n° 185).
• Il importe peu que par la suite le copropriétaire ait contesté en justice le refus que l'assemblée lui avait opposé (CA Paris, 1re ch. A, 18 févr. 1980).

Les tribunaux administratifs sanctionnent également le défaut d'autorisation par le refus du permis de construire ou de l'autorisation après une déclaration préalable de travaux ; il est désormais admis que l'autorité administrative conditionne l'octroi de ses autorisations à l'approbation préalable de l'assemblée, ce bien qu'en théorie l'administration n'aie pas à se mêler des affaires privées. Il en va d'une question de cohérence. Certains abus sont toutefois possibles, quand des copropriétaires malveillants font annuler un permis de construire en soulevant une irrégularité de forme au niveau des procès-verbaux d'assemblée.

• Selon le Conseil d'État, il n'est pas nécessaire d'obtenir l'autorisation de l'assemblée si la faculté de construire est conférée par le règlement de copropriété (CE, 27 mars 1995, n° 92651, SCI « Harmonie 85 » : Administrer, août-sept. 1995, p. 11), mais la cour administrative d'appel de Lyon (CAA, 7 nov. 1995, SCI Salambo c/ Ville de Nice et autres, inéd.) a été de l'avis contraire. Cette décision s'inscrit davantage dans la ligne des tribunaux judiciaires.
• Si l'autorisation de l'assemblée générale a été accordée sous condition, le tribunal administratif doit en tenir compte (CAA Paris, 5 mars 1996, n° 95PAO1529).
• La déclaration de travaux ne peut être délivrée par le maire que sous condition d'autorisation préalable de l'assemblée générale (CE, 23 juin 1995, n° 115561, Synd. des copr. de l'immeuble 76, rue Vieille-du-Temple à Paris : Petites affiches, 11 déc. 1995, p. 12, note A. Holleaux).
• Si la validité de l'autorisation de travaux est contestable, les juridictions administratives renvoient les parties à se pourvoir au préalable devant les juridictions civiles (CAA Bordeaux, 19 oct. 1995, n° 94BX00624, SCI Les Paganes ; cour administrative de Lyon, 8 avr. 1997, BJDU 5/1997 p. 377) .