Quelles formes doit respecter ma demande ? Quelles sont les conséquences de l'autorisation ?

Base légale : art. 25 b, 30 Loi 10 juillet 1965

Avant l'assemblée générale

• Si vous posez votre demande avant que l'assemblée ne soit convoquée par le syndic, un courrier simple ou un recommandé au syndic suffisent.
• Vous lui demandez de faire figurer au prochain ordre du jour la résolution suivante : "L'Assemblée Générale autorise M. XXX à effectuer tels travaux selon plans joints", et vous joignez à votre courrier les plans du projet, ainsi que les coordonnées de votre architecte, et l'avis de l'architecte de la copropriété si le règlement veut que vous sollicitiez son avis.
• L'assemblée ne peut vous refuser l'autorisation, sauf à commettre un abus de majorité (voir ci-dessous).

Si vous êtes pressé

• Vous pouvez demander qu'une assemblée générale "extraordinaire", c'est-à-dire convoquée avant sa date d'échéance habituelle, et dédiée à la question que vous comptez poser.
• Il est d'usage qu'on ne vous la refuse pas, mais que vous assumiez tous les frais de sa tenue, puisque c'est vous qui la sollicitez.

Si vous avez oublié d'adresser votre demande avant que le syndic ne rédige l'ordre du jour

• Cliquez ici pour plus de détails sur la manière de faire inscrire un point à l'ordre du jour

Conditions : pour que l'assemblée générale puisse donner son accord à l'exécution des travaux il faut :

• que le projet de résolution soit notifié au plus tard avec l'ordre du jour (voir ci-dessus)
• que vous soyiez copropriétaire ou titulaires d'un contrat de location-accession ; vous ne pouvez donc solliciter directement les travaux si vous êtes locataire (CA Paris, 23e ch. A, 8 oct. 1990 : Administrer, janv. 1990, p. 73,CA Paris, 23e ch. A, 4 juin 1991 : Loyers et copr. 1991, comm. n° 403, Cass. 3e civ., 16 juin 1993 : JCP éd. G 1993, IV, p. 254, n° 2100 ; Loyers et copr. 1993, comm. n° 368 ; RD imm. 1993, p. 410 ; Rev. huissiers 1993, p. 1426, obs. C. Lièvremont). Votre propriétaire peut toutefois s'associer à votre demande ou la reprendree à son compte (CA Paris, 23e ch. A, 4 juin 1991 : Loyers et copr. 1991, comm. n° 403, préc.).

Autorisations conditionnelles : l'autorisation peut être assortie de conditions, comme l'exécution sous le contrôle d'un expert ou de l'architecte de l'immeuble (CA Paris, 13 oct. 1966 : Gaz. Pal. 1966, 2, 300, AJPI 1967, II, 227, note Cabanac,Cass. 3e civ., 24 nov. 1987 : Loyers et copr. 1988, n° 41) le respect de certaines normes ou la souscription préalable d'assurances dommage ouvrage, et de manière générale, l'octroi de toutes les garanties assurant que l'immeuble ne subira pas de troubles, ou que les troubles éventuels seront correctement indemnisés.

Mais l'assemblée ne peut pas :

• désigner l'entreprise qui sera chargée d'exécuter les travaux
• subordonner l'octroi de son autorisation au règlement de vos arriérés de charges ; il s'agit là d'un chantage légal
• reporter d'année en année l'octroi de son refus en arguant que celui-ci n'est "pas définitif" (l'autorisation judiciaire exige en effet que ce refus le soit : mais le législateur entend par là que le refus fasse l'objet d'une décision d'assemblée non contestée par un recours judiciaire)
• exercer un contrôle sur les modalités de financement
• s'appuyer sur des considérations autres que de savoir si les modalités d'exécution proposées sont de nature à porter atteinte aux droits du syndicat et des autres copropriétaires (CA Paris, 23e ch., 6 mars 1995, Beauquier c/ Synd. des copr. du 8, rue Sedillot à Paris : Loyers et copr. 1995, comm. n° 346, préc. n° 57)
• conditionner ces travaux au paiement d'une indemnité pour préjudice résultant des travaux, sauf à prouver qu'un préjudice est réellement subi ; ce peut par exemple le cas en cas de préjudice esthétique pour l'immeuble (CA Paris, 23e ch. A, 10 déc. 1997, Sté Excel c/ Synd. des copr. du 32, boulevard Exelmans à Paris : Loyers et copr. 1998, comm. n° 146).

L'autorisation vous confère :

• Un droit acquis
  L'autorisation confère un droit acquis à l'accomplissement des travaux qu'une assemblée ultérieure ne saurait retirer (CA Paris, 23e ch. A, 10 déc. 1997, Sté Excel c/ Synd. des copr. du 32, boulevard Exelmans à Paris : Loyers et copr. 1998, comm. n° 146, préc. n° 58).
  Par contre, l'autorisation ne portant que sur les travaux qui ont été explicitement désignés et non sur ceux qui ne le seraient que de manière implicite (Cass. 3e civ., 12 mai 1993, n° 91-17.676, SCI des Bourrets et autre c/ Synd. des copr. « Les Rives de Bagatelles » : Loyers et copr. 1993, comm. n° 281 ; RD imm. 1993, p. 420 et obs. P. Capoulade et C. Giverdon) une seconde assemblée peut étendre, sans que sa décision puisse être contestée, l'autorisation donnée par la première à de nouveaux travaux, à condition qu'ils aient le même objet (Cass. 3e civ., 2 mars 1994, n° 92-11.222, Mme Vaidié c/ Synd. des copr. du 6 bis, rue d'Arsonval à Paris : RD imm. 1994, p. 303 et obs. P. Capoulade).
• Une faculté et non une obligation
  Vous n'êtes pas obligé d'entreprendre vos travaux. Il convient de préciser qu'une décision d'assemblée étant définitive, l'autorisation de travaux ne souffre aucune péremption. En revanche vous serez tenu par les limites de votre projet initial.
• Une responsabilité
  Vous êtes tenu vis-à-vis de la copropriété d'assumer les dommages qui pourraient résulter de la mauvaise exécution des travaux. A plus forte raison, vous ne pourrez invoquer la responsabilité du syndicat.
• L'obligation de financer les travaux que vous avez sollicités et auxquels vous êtes intéressé (cas classique : la pose d'un ascenseur)
  C'est au(x) copropriétaire (s) intéressé(s) seul(s) qu'il appartient d'en assumer le coût (Cass. 3e civ., 3 oct. 1991, n° 90-12.044, Clouscard c/ Synd. des copr. de l'immeuble 58, avenue Georges-Clemenceau à Montpellier et autres) et de décider des modalités de répartition de ce coût et des frais d'entretien ou de réparations. C'est par convention que cette décision sera prise, et non au sein d'une assemblée réunissant les copropriétaires demandeurs où jouerait la loi de la majorité (CA Paris 23e ch. B, 11 juill. 1984 et 13 juill. 1984, Defrénois 1984, 1481, obs. Souleau, RD imm. 1984, 451, obs. Givord et Giverdon) car un groupe de copropriétaires ne constitue pas un groupement doté de la personnalité morale.
  Donc, si un copropriétaire ayant participé à la demande d'autorisation ne signe pas la convention, il doit être soustrait du nombre des copropriétaires qui participeront aux frais de l'installation et de son usage. Il pourra certes demander par la suite à adhérer à la convention, mais il sera obligé de l'accepter telle quelle (en ce sens : Cass. 3e civ., 5 déc. 1990, n° 89-14.087, Couron c/ épx Roger : RD imm. 1991, p. 95, obs. P. Capoulade et C. Giverdon) sans pouvoir demander au juge de fixer les conditions de sa participation, car cette demande n'est prévue qu'au cas où l'assemblée générale a refusé son autorisation. Quant au syndic, il ne peut pas davantage intervenir dans l'exécution de la convention parce qu'elle n'affecte pas l'administration d'un bien commun (TGI Paris, 8e ch., 8 juin 1988 : Gaz. Pal. 13-15 nov. 1988, somm. p. 14).