Liminiaire :
Les dispositions du décret n°53-960 du 30 septembre 1953
ont été placées dans le code de commerce (articles L
145-1 à L 145-60) par l'ordonnance n°2000-912 du 18 décembre
2000 . Cette réforme a été réalisée
" à droit constant ".
Le statut des baux commerciaux est protecteur du preneur, et le décret
du 30 septembre 1953 avait notamment pour but de pérenniser les
exploitations commerciales en conférant au preneur un véritable
droit au maintien dans les lieux et à défaut de renouvellement
de son bail, le versement par le bailleur d'une indemnité
d'éviction.
C'est ainsi que certaines dispositions sont impératives (c'est
à dire que les parties ne peuvent y déroger), comme la durée
du bail , le plafonnement du loyer, les formes du congé.
La compétence matérielle juridictionnelle est le Tribunal
de grande instance.(la représentation par le ministère d'avocat
y est obligatoire).
Afin de faciliter les développements nous appellerons le Décret
du 30 septembre 1953 relatif au statut des baux commeciaux, aujourd'hui
codifié dans la partie législative du code de commerce :
" le statut ".
A - le Champ d'application du statut.
Quand peut-on prétendre au statut des baux commerciaux ?
Il faut un contrat de bail portant sur un local
dans lequel un fonds de commerce est exploité et dont l'exploitant
(artisan, commerçant, industriel) est immatriculé au
registre du commerce et des sociétés ou au répertoire
des métiers.
le libéral n'a pas droit au statut.
Les locaux ou immeubles accessoires à l'exploitation indispensables
du fonds de commerce sont également régis par le statut ainsi
que les terrains sur lesquels ont été édifiées
des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal.
Attention, l'immatriculation au registre du commerce n'est pas une condition
de validité du bail, elle doit être opérante au moment
où le congé du bailleur est délivré au preneur
ou quand celui-ci veut se prévaloir des dispositions du statut des
baux commerciaux.
NB : Les parties peuvent décider de se placer dans le cadre
du statut par une extension volontaire, alors que le bail n'était
pas visé par les dispositions du Décret codifié sous
réserve de ne pas porter atteinte aux autres statuts tels que les
baux ruraux, dhabitation ou professionnels.
Le statut s'applique également expressément à d'autres
locaux non spécifiquement commerciaux ou industriels.
Ainsi, le statut s'applique pour les locaux ou immeubles abritant des
établissements d'enseignement, aux baux consentis
aux communes pour des immeubles ou des locaux affectés, soit au moment
de la location, soit ultérieurement et avec le consentement exprès
ou tacite du propriétaire, à des services exploités
en régie.. Aux baux nécessaires à l'exploitation
d'un Etablissement public industriel et commercial ou à une entreprise
publique sous réserve que ces baux ne comportent pas d'emprise sur
le domaine public. Aux baux d'immeubles abritant des sociétés
coopératives ayant la forme commerciale ou un objet commercial, soit
des sociétés coopératives de crédit soit des
caisses d'épargne et de prévoyance. Enfin, aux baux conclus
avec des artistes et reconnus auteurs d'œuvres graphiques et plastiques.(la
liste des artistes est dressée par le Code général
des Impôts article 98 A annexe III).
Attention, le statut ne s'applique pas aux conventions d'occupation
précaires accordées par l'administration sur un immeuble acquis
par elle à la suite d'une Déclaration d'Utilité
Publique.
B - de la durée du bail commercial
Liminaire :
Il faut bien noter que le contrat de bail commercial ne prend pas fin
à la date stipulée d'expiration du contrat, sans
congé. Les baux commerciaux ne cessent que par l'effet
d'un congé donné suivant les usages locaux au moins 6 mois
à l'avance.
A défaut le bail fait par écrit se poursuit par tacite
reconduction au delà du terme, non pas pour une même durée
et pour un nouveau bail comme en droit commun, mais pour une durée
indéterminée et avec le même bail.
Le congé doit être notifié obligatoirement par exploit
d'huissier sinon il ne serait pas valable.
La durée du bail ne peut être inférieure à
9 ans. Cette durée ne s'impose qu'au bailleur, en effet le preneur
a la faculté de résilier
à l'expiration d'une période
triennale, dans les formes prévues à l'article
5 devenu le L 145-9 du code de commerce, sauf stipulations
contraires.
A défaut de clauses contraires, le preneur peut résilier
à l'issue d'une période de 3 ans en notifiant un congé
au bailleur par exploit d'huissier au moins 6 mois à l'avance.
Les parties peuvent décider de ne pas se placer sous le statut
en concluant un bail pour une durée au plus égale à
24 mois.
Attention si le preneur est laissé dans les lieux à l'issue
des 24 mois, il s'opère un nouveau bail régi par le statut.
De même si les parties décident un renouvellement exprès
du bail ou la conclusion d'un nouveau bail pour le même local.
C - du droit au renouvellement
Qu'est ce que signifie le droit au maintien dans les lieux ?
C'est le droit pour le preneur justifiant du respect des règles
du statut de voir son contrat de bail renouvelé, pour un moyer
plafonné, ou à défaut une indemnité d'éviction
si le bailleur refuse le renouvellement pour des raisons légitimes.
A titre liminaire, le droit au maintien dans les lieux trouve son origine
dans la lutte contre la précarisation du fonds de commerce. C'est
pourquoi, ce droit ne peut être invoqué que par le
propriétaire du fonds de commerce en exploitation effective durant
au moins trois ans précédant la fin du bail à renouveler.
Le délai de 3 ans courant non pas à compter du congé
mais à compter rétroactivement de la date d'expiration du bail
ou du terme d'usage qui suit la demande de renouvellement.
Le preneur peut invoquer un motif légitime d'inexploitation de
son fonds, comme par exemple une maladie ou encore un conflit portant sur
la propriété du local.
1 - le renouvellement
A défaut de congé du bailleur, le preneur
bénéficiant du statut et qui souhaite obtenir le renouvellement
de son bail doit en faire la demande dans les 6 mois qui précèdent
l'expiration du bail, soit le cas échéant, à tout moment
au cours de sa reconduction. La demande sera notifiée également
par exploit d'huissier.
Dans les trois mois le bailleur doit répondre dans les mêmes
formes et faire connaître au preneur son intention d'accepter le
renouvellement ou s'il refuse les motifs qu'il oppose. A défaut de
réponse dans ce délai, le bailleur est réputé
avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.
Le preneur a 2 ans pour saisir le Tribunal pour contester ce refus ou
demander une indemnité d'éviction.
Attention, le bailleur peut être d'accord sur le principe du
renouvellement mais demander un loyer plus élevé, dans ce cas
toute une procédure longue et complexe se met en place et peut aboutir
à la fixation du loyer par le Tribunal de Grande Instance.
2 - le refus de renouvellement
le bailleur est en droit de refuser le renouvellement du bail. Toutefois
il devra, sauf exception, verser au preneur une indemnité d'éviction
égale au préjudice causé par le défaut de
renouvellement.
Cette indemnité comprend la valeur marchande du fonds augmentée
éventuellement des frais normaux de déménagement et
de réinstallation, ainsi que des frais fiscaux, sauf si le bailleur
prouve que le preneur ne subit aucun préjudice.
Le bailleur doit également une indemnité d'éviction
s'il reprend l'immeuble existant pour le reconstruire.
le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu
au paiement d'aucune indemnité :
S'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre
du locataire sortant. Lorsqu'il s'agit d'une cessation de l'exploitation
du fonds, l'infraction commise ne pourra être invoquée que si
elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après une
mise en demeure du bailleur délivrée par acte extrajudiciaire
en précisant le motif invoqué.
S'il est établi que l'immeuble doit être totalement ou
partiellement démoli comme étant d'insalubrité reconnue
par l'autorité administrative ou s'il est établi qu'il ne
peut plus être occupé sans danger en raison de son
état.
Le locataire qui peut prétendre à une indemnité
d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant
de l'avoir reçue. Jusqu'au paiement de cette indemnité, il
a droit au maintien dans les lieux aux conditions du bail expiré.
Dans ce cas, le preneur devra verser une indemnité d'occupation.
D - du loyer
Quelle est la philosophie qui gouverne la fixation du loyer ?
Le loyer d'origine est libre, il est plafonné en cours de bail,
lors d'une révision triennale légale ou en renouvellement en
fin de bail, après 9 ans. Ce plafonnement signifie que le loyer fixé
à défaut d'accord amiable doit correspondre à la valeur
locative.
La valeur locative se calcule d'après ; les caractéristiques
du local ; la destination des lieux ; les obligations des parties
au contrat ; les facteurs locaux de commercialité ; les
prix couramment pratiqués dans le voisinage.
Le plafonnement du loyer lors du renouvellement se situe dans une double
limite la valeur locative et la variation du loyer par l'indice trimestriel
du coût de la construction tous les trois ans.
Les parties peuvent convenir d'une variation du loyer par rapport à
la recette de l'exploitant, ces loyers ne seront pas plafonnés. La
variation peut même être annuelle.
1 - la révision du loyer (en cours de bail)
Dans ce contexte, le loyer est plafonné aussi.
La révision triennale du loyer est légale, il n'y a pas
besoin de la prévoir dans les clauses du contrat. De plus, elle est
d'ordre public et elle en peut être mise en œuvre qu'à
compter de 3 ans écoulés (plus 1 jour).
-
A compter de la conclusion du bail
-
A compter de la précédente révision
-
A compter d'une fixation judiciaire
- révision à la hausse (déplafonnement)
Le bailleur qui souhaite un déplafonnement doit adresser au preneur
une lettre recommandée avec accusé réception en fixant
un montant approximatif, car il ne dispose pas de l'indice du trimestre non
encore publié. Le délai de prescription de 2 ans court à
compter de la réception de cette lettre.
Il ne peut le faire qu'à deux conditions :
- révision à la baisse
Dans ce contexte, il n'y a pas de règles de plancher, mais le loyer
devrait se situer entre le plafond résultant du jeu des indices et
la valeur locative et ne pas descendre en dessous des valeurs
contractuelles.
La jurisprudence l'a pourtant admis. Le loyer peut donc descendre en dessous
de celui qui était fixé dans le contrat après fixation
judiciaire.
- la clause d'échelle mobile
C'est une indexation pour éviter le formalisme de la révision
triennale, elle se fonde sur l'indice INSEE du coût de la construction
ou sur un indice en rapport avec l'activité de l'une des parties.
NB : la révision triennale par le jeu de l'indice INSEE du
coût de la construction est d'ordre public, si nous sommes en
présence d'un autre indice, c'est une indexation.
Les intérêts de l'indexation
- automaticité
- souplesse pour le bailleur
-
en cas d' oubli, la prescription n'est pas biennale mais quinquennale
.
Dans cette hypothèse, le statut a prévu un cas de révision
légale, si le loyer augmente de + de 25%. A compter de cette conditions
on retombe dans une procédure normale de fixation (Lettre
recommandée avec montant ).
La jurisprudence a précisé que le texte prévoyant la
révision du loyer indexé ne distingue pas entre les parties.
C'est pourquoi le bailleur peut également demander la
révision.
Attention l'indexation n'empêche pas la révision légale
si un délai de 3 ans s'est écoulé.
NB : il existe 4 cas de révisions
2 - Le loyer du bail renouvelé (en fin de
bail)
Le renouvellement du bail ne peut intervenir qu'après un congé
ou une demande de renouvellement.
-
refus de renouvellement avec indemnité d'éviction (sans
motivation)
-
offre de renouvellement avec mention du loyer (sans motivation)
-
congé refus renouvellement pour infraction (motif grave et
légitime)
NB : après 12 ans le loyer est automatiquement
déplafonné.
Attention, si la demande de révision est délivrée
avant le congé et pendant la tacite reconduction, la jurisprudence
a décidé que la demande prime sur le congé et empêche
la tacite reconduction. Le bail sera renouvelé au terme d'usage suivant
(A Paris le 1 02 ; 1 04 ...).
Dans ce contexte, le loyer est plafonné et doit correspondre à
la valeur locative dans l'hypothèse où par le jeu des indices
INSEE il excéderait ladite valeur locative.
Le bailleur va se heurter au plafonnement à l'indice d'origine
et à celui du nouveau. Sauf à prouver les motifs de
déplafonnement énumérés comme suit:
-
Modification d'un élément de la valeur locative (modification
notable des locaux)
-
Changement de la destination des lieux
-
Obligations respectives des parties (charges diverses dans le bail)
-
Modification notable des facteurs locaux de commercialité
Attention, la codification a semble-t-il englobé l'ancien article
23-5 " les prix couramment pratiqués dans le voisinage "
comme un nouveau cas de déplafonnement, en effet le nouveau texte
L145-34 du code de commerce renvoie aux articles 23-1 à 23-5 pour
calculer la valeur locative. Certains auteurs prétendent qu'il s'agit
d'une erreur du législateur devant être réparée
prochainement……
3 - Les exceptions au plafonnement :
-
les bureaux ne sont pas soumis à la règle du plafonnement
(aujourd'hui les banques sont assimilées à des bureaux).
-
les locaux monovalents (qui n'ont qu'une seule activité et où
il n'est permis de relouer le local pour une autre destination qu'au
prix de travaux considérables) ex : les hôtels, cinémas,
cliniques, caves de Champagne, ou la banque de France qui comprend un chemin
de ronde….
Attention, les hôtels ou il y a un restaurant sont jugés
monovalents en se référant au critère de l'unicité
du fonds de commerce et ce nonobstant les clauses du bail.
E - clause résolutoire
La clause résolutoire permet une résiliation automatique
du bail en cas d'infraction aux clauses du bail ayant duré un certain
temps. (un mois).
Le bailleur doit mettre en demeure - (commandement visant l'infraction
et la clause résolutoire) - au préalable, le preneur
d'avoir à cesser l'infraction. La résiliation ne peut viser
que ce qui est stipulée au bail. (défaut de paiement de loyer
et charges, ou encore la sous location sans autorisation).
Le bailleur doit prouver la persistance du manquement et agir de bonne
foi sous contrôle du juge s'il est saisi.
Attention, pour expulser, il faut demander au juge de constater que la
clause est acquise régulièrement. Il rend alors une ordonnance
permettant l'expulsion et prononce la résiliation judiciaire
du bail.
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