Commission relative à la copropriété - RECOMMANDATION n° 7 relative à la copropriété quant à la répartition des frais de chauffage lorsqu'il existe des compteurs de chaleur (Application du décret n° 91-999 du 30 septembre 1991)

COMMISSION RELATIVE A LA COPROPRIETE

RECOMMANDATION n° 7 relative à la copropriété quant à la répartition des frais de chauffage lorsqu'il existe des compteurs de chaleur (Application du décret n° 91-999 du 30 septembre 1991)

La commission

Vu l'article L. 131-3 du Code de la construction et de l'habitation (loi du 29 octobre 1974) aux termes duquel :

« Nonobstant toute disposition, convention ou usage contraires, les frais de chauffage et de fourniture d'eau chaude mis à la charge des occupants comprenant, en plus des frais fixes, le coût des quantités de chaleur calculées comme il est dit ci-dessus.

Un décret pris en Conseil d'État, après avis du comité consultatif pour l'utilisation de l'énergie, fixe les conditions d'application du présent article et, notamment, la part des frais fixes visés au précédent alinéa, les délais d'exécution des travaux prescrits, ainsi que les cas et conditions dans lesquels il peut être dérogé à l'obligation prévue au premier alinéa, en raison d'une impossibilité technique ou d'un coût excessif ».

Vu les articles R. 131-2 à R. 131-7 du Code de la construction et de l'habitation (rédaction du décret n° 91-999 du 30 septembre 1991), et les articles 1 à 5 de l'arrêté du 30 septembre 1991.

1° Economie générale des dispositions législatives et réglementaires

La Commission :

constate que dans l'immeuble en copropriété la répartition des charges de chauffage collectif est soumise à des règles spécifiques qui ne se réfèrent pas exclusivement à la notion d'utilité définie par l'article 10, alinéa 1, de la loi du 10 juillet 1965, précisé par la jurisprudence comme étant une utilité simplement potentielle ou objective.
rappelle, en premier lieu, que le législateur, par de telles dispositions, a pour objectif d'influencer le comportement des usagers en vue de réaliser des économies d'énergie dans l'exploitation des chauffages collectifs dans l'habitat par une individualisation des dépenses relatives aux seuls frais de combustible.
Cette individualisation est cependant limitée et variable pour tenir compte de la dépendance thermique, plus ou moins grande selon les situations, qui résulte dans un immeuble collectif du fait que les parties privatives bénéficient du chauffage des locaux contigus, des parties communes ou des canalisations. En revanche, les installations individuelles de chauffage ne tiennent pas compte de cette solidarité.
en second lieu, que ces dispositions législatives et réglementaires tendent à la réalisation d'économies dont les usagers profiteront ; elles ne s'appliquent donc que si le coût du chauffage apparaît excessif. Elles ne sont pas assorties de sanctions pénales ou de mesures coercitives ; elles sont obligatoires et tout copropriétaire dans un immeuble collectif pourrait en réclamer l'application s'il y a lieu.
enfin, que ces dispositions sont immédiatement applicables, l'obligation d'installer des compteurs individuels de chauffage au plus tard le 31 décembre 1990 et les conditions d'utilisation des différents systèmes résultant déjà des textes antérieurs.

2° Mise en oeuvre pratique

3. La Commission

recommande, en conséquence, aux syndics :

de déterminer, d'abord, si l'immeuble est soumis à la réglementation et s'il n'entre pas dans les cas de dérogation prévus (articles R 131-3-c à f).
dans l'affirmative, de rechercher si le ratio de chauffage (dit RCh) dépasse ou non le seuil fixé par l'article R. 131-3 b. Son calcul nécessite deux opérations simples qui, dans la généralité des cas et sauf une éventuelle contestation, ne devrait pas nécessiter l'intervention d'un spécialiste :

montant des frais annuels de combustibles pour une saison de chauffe ce qui suppose de tenir compte des stocks existant au début et à la fin de la saison considérée et de la part des combustibles éventuellement utile à la fourniture d'eau chaude si cette installation est commune à celle de chauffage.
nombre de mètres carrés chauffés dans l'immeuble que l'on peut calculer forfaitairement en retenant 85 % de la surface hors oeuvre nette de l'immeuble.

Le seuil en-dessous duquel il n'y a pas d'obligation d'installer d'appareils de comptage est fixé à 40 F TTC par mêtre carré, pour la saison de chauffe 1988/1989).
Si le calcul est fait pour une saison de chauffe différente, il y a lieu d'appliquer des coefficients de correction tenant compte du climat et du coût des combustibles. Ces coefficients sont fournis par l'Agence de l'environnement et de la maîtrise des énergies, service informations de l'Agence, 27, rue Louis-Vicat, 75015 Paris ou Minitel code 3615 AFME.
de notifier aux copropriétaires la valeur du ratio de chauffage et le détail des opérations dont il résulte, en même temps que l'ordre du jour de l'assemblée générale dont il sera question ci-après.

4. La commission

Recommande aux syndics :

de prendre l'initiative de porter à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale des copropriétaires, en tout cas dans le courant du premier semestre 1992, la question de la pose de répartiteurs de chauffage. A défaut, tout copropriétaire pourrait demander l'inscription de cette question à l'ordre du jour.
Si le ratio de chauffage est inférieur à 40 F par m² l'assemblée générale en prend acte et, sauf contestation du calcul qui nécessiterait le recours à un spécialiste pour vérification, l'immeuble n'est pas soumis à l'obligation de poser des répartiteurs. Les copropriétaires pourraient néanmoins décider d'en poser, un tel vote relevant de la majorité de l'article 25-g de la loi du 10 juillet 1965.
Si le ratio de chauffage est supérieur à 40 F par m² l'assemblée générale prend acte, sous réserve également d'une contestation portant sur le calcul, de l'obligation de recourir à un système de répartition.
Les copropriétaires n'ont donc pas à se prononcer sur le principe qui résulte de la loi elle-même et qui ne nécessite aucune modification du règlement de copropriété, mais seulement sur le choix des appareils et sur les modalités de mise en oeuvre.
A cette fin, au moins deux devis, préalablement établis, auront été communiqués aux copropriétaires en même temps que la convocation.
Les solutions techniques sont variées : évaporateurs par une éprouvette fixée sur chaque radiateur, comptage électronique sur les radiateurs, ou encore compteur d'énergie thermique avec possibilité de lecture à l'extérieur du logement.
Ces appareils peuvent être fournis en location. Ils doivent avoir fait l'objet d'un agrément par le Ministère de l'industrie et du Commerce extérieur.
Les entreprises spécialisées dans ce domaine assurent, outre la pose des répartiteurs, leur entretien et leur relevé, généralement une fois par an, le coût de ces opérations étant fourni avec le devis de pose. Le coût d'une installation peut varier, suivant les systèmes de 50 à 250 F par radiateur et par an, en location, de 2.000 à 3.500 F par local, pour l'achat de compteur d'énergie thermique (valeurs indiquées au ler janvier 1992).
L'assemblée générale devra se prononcer dans les conditions de majorité de l'article 25-e relatif « aux modalités de réalisation et d'exécution des travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaires ». Il s'agit de la majorité absolue des copropriétaires.
L'assemblée générale devra se prononcer, également, dans les mêmes conditions de vote, sur toutes les modalités pratiques d'application, notamment sur :
- le mode de relevé des compteurs ;
- les solutions à adopter en cas de changement d'occupant au cours de la saison de chauffe ou en cas d'absence lors du relevé ; dans ce dernier cas, on peut faire application d'une moyenne de facturation augmentée d'un certain pourcentage ;
- la présentation nouvelle des charges de chauffage ;
- les honoraires supplémentaires du syndic pour le cas où la facturation ne serait intégralement assurée par la société qui a posé les appareils.

L'assemblée générale sera, enfin, invitée à délibérer sur la fixation du coefficient prévu par l'article R. 131-7-11 qui détermine la part des frais de combustible qui fera l'objet de la répartition individualisée. En l'absence de décision c'est le pourcentage prévu par ce texte, soit 50 % qui s'appliquerait.
L'assemblée générale, peut décider, à la majorité de l'article 25, qu'une plus grande part des frais de combustible afférents au chauffage sera répartie en fonction des indications des répartiteurs. Cette individualisation peut aller jusqu'à la totalité des frais de combustible pour les immeubles dont le permis de construire est postérieur au 31 décembre 1988 et qui, de ce fait, ont été soumis à des normes plus strictes d'isolation. Pour les immeubles dont le permis de construire est antérieur à cette date, le pourcentage ne doit pas excéder 75 %.
Dans quel cas l'assemblée générale pourrait-elle choisir un pourcentage supérieur à 50 % ? Une telle décision peut paraître opportune pour des immeubles qui jouissent déjà d'une bonne isolation thermique, ou dans les copropriétés dont les dépenses de chauffage sont élevées afin d'inciter les occupants à modifier leur comportement et à faire des économies. Elle ne semble pas se justifier, en revanche, dans les immeubles où un certain nombre d'appartements sont occupés de façon intermittente car elle serait susceptible de pénaliser les occupants à l'année.
Les indications fournies par les répartiteurs peuvent, en outre, être corrigées en fonction de la localisation de chaque appartement dans l'immeuble et de son exposition. Certains appartements nécessitent en effet une fourniture de chaleur accrue pour un résultat identique aux autres et il est normal de ne prendre en compte que ce résultat.
Cette pondération est calculée par le prestataire de service ayant en charge la gestion des compteurs qui, dans la généralité des cas, aura réalisé l'étude préalable et placé les appareils. Elle tiendra compte d'autres paramètres encore, tels que nature et dimension des radiateurs, volume chauffé... L'application cumulée de ces paramètres ne peut excéder 30 % (arrêté du 8 février 1982).
Cette opération relève de la technique du prestataire de service, et l'assemblée générale n'est pas appelée à décider, au préalable, de sa mise en ceuvre. Les copropriétaires pourraient toutefois, en refusant d'approuver les comptes du chauffage, sanctionner une erreur commise et, sauf rectification amiable, une expertise serait alors vraisemblablement nécessaire.

5. La commission

Rappelle aux syndics, que la présente réglementation n'exclut nullement la recherche d'économies d'énergie par des travaux appropriés qui pourraient ramener le ratio de chauffage en dessous du seuil de 40 F par m². Pour tenir compte de l'incidence de tels travaux, le ratio de chauffage peut être calculé sur la base de la saison de chauffe 1992/1993 au plus tard.
Recommande en conséquence aux syndics de proposer à l'assemblée générale, après avoir fait établir un bilan thermique de l'immeuble, la réalisation de travaux de maîtrise de l'énergie chaque fois que de tels travaux seront suffisants pour ramenerle ratio de chauffage en dessous de 40 F par m² et dispenser la copropiété de recourir à un système de répartition.