COMMISSION RELATIVE A LA COPROPRIETE

RECOMMANDATION n° 8 relative aux appels de fonds que le syndic peut exiger des copropriétaires

Vu l'article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;

Vu les articles 35, 36 et 37 du décret no 67-223 du 17 mars 1967 pris pour son application ;

Considérant que l'article 35 du décret du 17 mars 1967 dispose :

" Le syndic peut exiger le versement :

1. De l'avance de trésorerie permanente prévue au règlement de copropriété ;
2. Au début de chaque exercice, d'une provision qui, sous réserve des stipulations du règlement de copropriété ou, à défaut, des décisions de l'assemblée générale, ne peut excéder soit le quart du budget prévisionnel voté pour l'exercice considéré, soit la moitié de ce budget si le règlement de copropriété ne prévoit pas le versement d'une avance de trésorerie permanente ;
3. En cours d'exercice, soit d'une somme correspondant au remboursement des dépenses régulièrement engagées et effectivement acquittées, soit de provisions trimestrielles qui ne peuvent chacune excéder le quart du budget prévisionnel pour l'exercice considéré ;
4. De provisions spéciales destinées à permettre l'exécution de décisions de l'assemblée générale, comme celles de procéder à la réalisation des travaux prévus aux chapitres 111 et IV de la loi du 10 juillet 1965, dans les conditions fixées par décisions de ladite assemblée.

L'assemblée générale décide, s'il y a lieu, du mode de placement des fonds ainsi recueillis."

Considérant que l'article 36 du décret du 17 mars 1967 dispose :

" Sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre du précédent article portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant. "

Considérant que l'article 37 du décret du 17 mars 1967 dispose :

" Lorsqu'en cas d'urgence, le syndic fait procéder, de sa propre initiative, à l'exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, il en informe les copropriétaires et convoque immédiatement une assemblée générale.

Par dérogation aux dispositions de l'article 35 ci-dessus, il peut, dans ce cas, en vue de l'ouverture du chantier et de son premier approvisionnement, demander, sans délibération préalable de l'assemblée générale mais après avoir pris l'avis du conseil syndical, s'il en existe un, le versement d'une provision qui ne peut excéder le tiers du montant du devis estimatif des travaux. "

La Commission rappelle :

• que le syndic, représentant légal du syndicat, est chargé d'acquitter, au nom de ce dernier, toutes les dépenses nécessaires à l'administration de l'immeuble et à l'exécution des décisions de l'assemblée générale ;
• que le syndic est tenu d'établir chaque année un budget prévisionnel et de le soumettre au vote de l'assemblée générale des copropriétaires ;
• que la trésorerie du syndicat est assurée par les versements effectués au syndic par les copropriétaires et qu'à cet effet l'article 35 du décret, ci-dessus reproduit, prévoit quatre catégories de versements, outre la disposition particulière de l'article 37 alinéa 2.

1. - Les provisions en cours d'exercice

La Commission rappelle

Qu'au cours d'un exercice considéré, la trésorerie du syndicat peut être assurée de deux manières : soit par le versement de provisions trimestrielles, correspondant au quart du budget prévisionnel, le compte des dépenses et des recettes étant établi en fin d'exercice ; soit par le remboursement des dépenses régulièrement engagées et effectivement acquittées par le syndic, trimestre par trimestre, les comptes du dernier trimestre soldant alors les comptes de l'exercice écoulé. Quelle que soit la méthode adoptée, les comptes de l'exercice écoulé devront être soumis à l'approbation de l'assemblée générale.

Une méthode n'apparaissant pas préférable à l'autre, le choix entre les deux fera l'objet d'un accord entre le syndicat des copropriétaires et le syndic, sauf dispositions particulières du règlement de copropriété.

La Commission recommande aux syndics

• de ne procéder à aucune avance de fonds pour le compte des copropriétaires
• d'exiger des copropriétaires, aux échéances fixées, les versements nécessaires à l'exécution du budget prévisionnel, tel qu'il a été adopté par l'assemblée générale. A cet effet, le syndic peut, en début d'exercice, exiger le paiement d'une provision égale à la moitié du budget prévisionnel, sauf décision contraire de l'assemblée générale ou stipulation du règlement de copropriété et à moins qu'il n'existe, par ailleurs, une avance de trésorerie permanente ; dans ce dernier cas, le premier appel de fonds ne peut excéder le quart du budget prévisionnel.

2. - L'avance de trésorerie permanente

La Commission constate

• que le vote et la mise en ceuvre du budget prévisionnel, devenu obligatoire depuis la loi du 31 décembre 1985, peuvent suffire à assurer le fonctionnement courant de la copropriété en lui procurant la trésorerie nécessaire ;
• que la constitution d'une avance de trésorerie permanente, qu'elle soit prévue dès l'origine dans le règlement de copropriété ou décidée ultérieurement par l'assemblée générale, conserve cependant une utilité :
  1. soit pour être affectée, en tout ou en partie, à la trésorerie courante du syndicat dans ce cas, le syndic n'appellera que le quart du budget prévisionnel en début d'exercice ;
  2. soit pour former un fonds de prévoyance pour faire face à des dépenses imprévues ou à des impayés;
  3. soit pour constituer un fonds de réserve en vue de financer des travaux importants.

La Commission recommande aux syndics

• d'inviter l'assemblée générale des copropriétaires, en l'absence de dispositions particulières du règlement de copropriété, à délibérer sur l'affectation des fonds recueillis au titre de l'avance de trésorerie permanente ;
• d'inviter l'assemblée générale des copropriétaires à décider le placement de ces sommes lorsqu'elles ont le caractère d'un fonds de réserve ou de prévoyance ;
• chaque fois que l'assemblée aura voté de nouvelles dispositions relatives à l'avance de trésorerie permanente, de procéder aux mesures de publicité prévues par l'article 13 de la loi du 10 juillet 1965 et l'article 4 alinéa 3 du décret du 17 mars 1967, qui ont pour objet de rendre ces décisions, constituant des modifications au règlement de copropriété, opposables au futurs acquéreurs de lots. Pour éviter la répétition de telles mesures, il est opportun de déterminer le montant de l'avance de trésorerie permanente par un pourcentage du budget prévisionnel de préférence à une somme fixe.

3. - Les provisions spéciales pour travaux

La Commission rappelle

Qu'il s'agit soit de provisions nécessaires à la réalisation de travaux votés par l'assemblée générale, à laquelle il revient de déterminer les modalités et le calendrier des appels de fonds, soit d'une provision nécessitée par l'exécution des travaux urgents, sans vote préalable de l'assemblée en application de l'article 37 du décret. Dans ce dernier cas, la provision ne peut excéder le tiers du devis des travaux et l'avis du conseil syndical est nécessaire.

La Commission recommande aux syndics

De distinguer ces provisions spéciales pour travaux des autres appels de fonds et de fournir, en ce qui les concerne, un relevé récapitulatif en fin de travaux.

4. - Intérêts des sommes dues au syndicat

L'article 36 du décret prévoit que les sommes dues par les copropriétaires au titre de ces appels de fonds portent intérêts au taux légal à compter d'une mise en demeure, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

La Commission rappelle

Que le règlement de copropriété peut dispenser les copropriétaires de payer un intérêt mais, l'article 36 étant d'ordre public, le règlement ne pourrait fixer un taux différent du taux légal, supérieur ou inférieur.