SCI - SOCIETES CIVILES DE LOCATION OU DE GESTION

Ce type de société civile a principalement pour objet la gestion et la location d'immeubles : les régles applicables figurent aux articles 1845 à 1870-1 du code .

Très répandues en pratique, ces sociétés sont le plus souvent utilisées :

- pour rassembler les fonds nécessaires à l'acquisition ou à la construction d'un immeuble en vue de sa location (cette opération peut constituer un placement immobilier ; elle peut également permettre aux associés de se loger par la mise à disposition gratuite de locaux.

- pour gérer un immeuble apporté par les associés,

- pour constituer un patrimoine à l'abri des risques économiques de l'entreprise,

- pour éviter la vente ou le partage de biens immobiliers à la suite d'une succession.

Constitution de la société

Les règles applicables à la constitution et au fonctionnement de la société sont identiques à celles régissant toutes les sociétés civiles.

Une grande liberté est laissée aux associés pour la rédaction des statuts en ce qui concerne notamment la délimitation des pouvoirs du ou des gérants et de l'assemblée générale, les modalités de cession de parts et d'agrément de nouveaux associés, le montant du capital social.

Leurs caractéristiques communes sont les suivantes :

- l'objet de la société doit être civil. Il doit permettre, par la mise en commun de biens ou d'activités immobilières, de partager un bénéfice ou de profiter d'une économie ;

- les associés sont au nombre de deux au moins. Ils doivent faire des apports à la société qui peuvent être en numéraire (sommes d'argent) ou en nature (apport d'un bien ou d'un droit de jouissance sur ce bien, apport en industrie). L'ensemble de ces apports forme le capital de la société : la loi ne prévoit pas de montant minimal pour ce capital.

- La part des associés dans les bénéfices et les pertes de la société est, en principe, proportionnelle aux apports. (Art. 1843-2 C.Civ)

Les statuts doivent comporter en outre :

. la durée de la société (libre sans pouvoir excéder 99 ans, art. 1838 C.Civ.).

. la dénomination (Art. 1835 C.Civ).

. le siège social (Art. 1835 C.Civ).

Régime fiscal

La SCI relève, sauf exception, du régime fiscal applicable aux sociétés de personnes.

Ainsi les bénéfices sont imposés non pas au nom de la société mais au nom de chacun des associés pour la fraction correspondant à ses droits.

S'agissant de sociétés dont l'activité essentielle est la location d'immeuble : leur revenu imposable est calculé, en principe, dans la catégorie des revenus fonciers.

Sont notamment déductibles du revenu brut foncier :

- les dépenses de réparations et d'entretien ;

- les intérêts des emprunts contractés pour l'acquisition, la construction, la conservation, la réparation ou l'amélioration de l'immeuble ;

- la déduction forfaitaire de 8 % représentant les frais de gestion, l'assurance et l'amortissement de l'immeuble.

Les locations d'immeubles peuvent dans certains cas être assujettis à TVA.

La cession des parts de SCI est soumise à un droit de 4,80 %

La vente de l'immeuble ou des parts sociales entraînera l'imposition au titre des plus values immobilières avec des différences sensibles par rapport au régime applicable aux particuliers :

. le montant de la plus value sera déterminé en fonction de la différence entre la valeur nominale des parts (leur prix de souscription ou d'achat) et le prix de vente de l'immeuble ou des parts. Il y a donc un risque de lourde imposition à ce niveau.

. si l'immeuble est occupé à titre de résidence principale par les associés, la plus value ne sera pas exonérée.