LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE.

4 janvier 1989. Arrêt N° 14. Cassation.

Pourvoi N° 87-16.234

Sur le pourvoi formé par:

1°) M. Pierre NETANGE, demeurant à Belfort (Territoire de Belfort), 1 rue de l'As de Carreau,

2°) Mme Annick NETANGE, née BRUNIE, demeurant à Belfort (Territoire de Belfort), 1 rue de l'As de Carreau,

en cassation d'un arrêt rendu le 20 mai 1987 par la cour d'appel de Besançon (2e Chambre civile), au profit du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE SIS A BELFORT (Territoire de Belfort), 1 RUE DE L'AS DE CARREAU, pris en la personne de ses représentants légaux en exercice, notamment son syndic la société GESTRIM, société anonyme dont le siège social est à Besançon (Doubs), 15 rue Gambetta,

défendeur à la cassation;

Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.

Moyen produit pour les époux Netange, par SCP.

GUIGUET-BACHELLIER-DELAVARDE Avocat aux Conseils

Le Tribunal de Grande Instance de Belfort, par jugement en date du 5 novembre 1985, a débouté les époux Netange de toutes leurs demandes, et les a condamnés à verser au Syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 francs au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.

La Cour d'Appel de Besançon par arrêt en date du 20 mai 1987, a confirmé la décision entreprise en toutes ses dispositions et a condamné les époux Netange à verser la somme de 3 500 francs au Syndicat des copropriétaires, au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.

C'est l'arrêt attaqué.

DISCUSSION

MOYEN DE CASSATION.

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Monsieur et Madame Netange de leur demande tendant à voir annuler l'assemblée générale du 19 septembre 1983 et dire et juger que les charges communes de cages et d'appartements seront reparties au prorata des parts et fractions de propriété de chacun des lots;

AUX MOTIFS adoptés des premiers juges QU'aux termes des articles 15 et 16 du règlement de copropriété les charges communes comprendront toutes les dépenses occasionnées par les choses communes ou faites dans un intérêt commun ainsi que des frais d'entretien et de réparations grosses et menues . . . et seront réparties entre chaque propriétaire en proportion de leur fraction de propriété dans les choses communes; qu'aux termes e l'article 14, "chaque copropriétaire devra soit directement, soit par l'intermédiaire de ses locataires entretenir les parties communes desservant son appartement en parfait état de propreté . . .", que les occupants des locaux de rez-de-chaussée constituant le 10ème lot devront assurer l'entretien de l'entrée sur la rue de l'As de Carreau jusqu'à l'escalier conduisant aux étages. Ils devront entretenir l'escalier conduisant aux caves n° 2 à 8 et les parties communes de celles-ci, les occupants des locaux du rez-de-chaussée devront assurer le balayage du trottoir au bas des locaux qu'ils occupent ainsi que l'enlèvement de la neige, que les frais de femme de ménage sont relatifs à l'entretien ordinaire de l'immeuble et que leur imputation est réglée par les dispositions de l'article 14 susvisé, que l'esprit de cette répartition est de faire supporter cet entretien par les locataires pour lesquels il est le plus utile, que la répartition critiquée est donc effectuée conformément aux stipulations du règlement intérieur, qu'en outre, les utilisateurs de l'escalier assument le coût de son entretien conformément aux dispositions de l'article 10 alinéa 1 de la loi du 10 Juillet 1965 aux termes duquel" les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs en fonction de l'utilité que services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et qu'ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs respectives des parties privatives comprises dans leur lot . . .;

ET AUX MOTIFS propres que les époux NETANGE sont copropriétaires du 15 ème lot soit un appartement au 3 ème étage de l'immeuble dont l'entrée est située rue de l'As de Carreau; qu'une autre partie de l'immeuble attribuée au café MARCHAND dont l'entrée est située Place Corbis, est desservie par un escalier intérieur privé; que les époux NETANGE étaient présents à l'Assemblée Générale du 25 Novembre 1976 qui a décidé à l'unanimité de continuer à utiliser les services d'une femme de ménage pour le nettoyage de l'escalier; que le nettoyage de l'entrée et de l'escalier de la cave est exclusivement à la charge des propriétaires du magasin LEBIERE, que c'est donc à bon droit que la répartition des frais d'entretien a été fixée en déduisant les 1000 èmes du café MARCHAND et du magasin LEBIERE soit sur 2000 - (515 + 266) = 1 219 millièmes, dont 299/1 219 à la charge des époux NETANGE; que les frais dits de cage c'est à dire essentiellement l'éclairage de l'escalier commun ont été répartis exactement entre tous les propriétaires de la partie de l'immeuble desservie par cet escalier, à l'exclusion du café MARCHAND qui est desservi par un escalier intérieur; que c'est à bon droit que la répartition a été fixée sur (2000 - 515) = 1 485 millièmes soit 299/1 485 à la charge des époux NETANGE;

ALORS D'UNE PART QUE, selon l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les contributions des charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes sont fixées d'après la valeur relative des parties privatives et celle des charges relatives aux services collectifs et aux éléments d'équipement commun, d'après le degré d'utilité offert à chaque lot, qu'aux termes de l'article 5 de ce texte, c'est le règlement de copropriété qui fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges, qu'en l'espèce, l'article 5 du règlement de copropriété stipule que les frais d'éclairage des parties communes sont des charges communes que dès lors, en refusant de déclarer que les frais de minuterie de l'escalier qui est une partie commune doivent être répartis au pro-rata des millièmes appartenant aux époux NETANGE, l'arrêt attaqué a violé le contrat faisant la loi des parties, donc méconnu l'article 1134 du code civil;

ALORS D'AUTRE PART QU' aux termes de l'article 1j du règlement de copropriété chaque copropriétaire a l'obligation d'entretenir en état de propreté les parties communes qui desservent son appartement, qu'en l'absence de stipulations expresses dudit règlement, les frais d'entretien de l'escalier, partie commune, sont des charges communes générales qui doivent être réparties proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives, qu'en considérant que les frais de la femme de ménage, les charges sociales correspondant à son salaire sont des charges entraînées par les services collectifs qui doivent être répartis entre les copropriétaires en fonction de l'utilité apportée par ces services, l'arrêt attaqué a une nouvelle fois méconnu l'intention des parties et violé l'article 1134 du code civil;

ET ALORS ENFIN QUE la Cour d'appel qui répartit les charges communes en fonction du critère d'utilité a violé l'article 10 de la loi du 10 Juillet 1965.

LA COUR, en l'audience publique du 29 novembre 1988.

Sur le moyen unique:

Vu l'article 10, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965;

Attendu que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot;

Attendu que pour débouter M. et Mme Netange, propriétaires d'un appartement dans l'immeuble en copropriété 1 rue de l'As de Carreau, à Belfort, de leur demande en annulation d'une délibération de l'assemblée générale des copropriétaires ayant refusé de répartir les frais de nettoyage et d'éclairage de l'escalier commun en fonction des tantièmes de copropriété, l'arrêt attaqué (Besançon, 20 mai 1987) énonce, d'une part, que le nettoyage de l'entrée de l'escalier de la cave étant à la charge des propriétaires du magasin Lebierre, au rez-de-chaussée, et qu'une autre partie de l'immeuble, attribuée au café Marchand, dont l'entrée est située place Corbis, étant desservie par un escalier intérieur privé, la répartition des frais de nettoyage de l'escalier principal doit être faite en déduisant les millièmes du magasin Lebierre et du café Marchand, d'autre part, que les frais d'éclairage de l'escalier commun ont été répartis exactement entre tous les copropriétaires de la partie d'immeuble desservie par cet escalier, à l'exclusion du café Marchand;

Qu'en statuant ainsi, alors que les frais de nettoyage et d'éclairage des parties communes sont compris dans les charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, la cour d'appel a violé le texte susvisé.

PAR CES MOTIFS:

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 20 mai 1987, entre les parties, par la cour d'appel de Besançon; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Dijon.

Sur le rapport de M. le conseiller Chevreau, les observations de la SCP Guiguet, Bachellier et Potier de La Varde, avocat des époux Netange, de Me Boullez, avocat du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis à Belfort, 1 rue de l'As de Carreau, les conclusions de M. Vernette, avocat, général. M. FRANCON, président.