LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE.
6 mars 1991. Arrêt n° 472. Cassation partielle.
Pourvoi n° 89-17.050
Sur le pourvoi formé par le Syndicat des copropriétaires des immeubles sis à Vitry 1 à 7, boulevard de Stalingrad, 2 à 4, boulevard des Pavillons, 2 à 6, rue Jules Lagaisse, représenté par son syndic, la société Gestion administration et transaction GATI, représentée par son représentant légal en exercice demeurant en cette qualité au siège social 16, place de la République, Paris (10ème),
en cassation d'un arrêt rendu le 7 mars 1989 par la cour d'appel de Paris (23ème chambre, section A), au profit de la Société civile immobilière Vitry-Lagaisse, représentée par son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social 123, avenue de Versailles, Paris (10ème),
défenderesse à la cassation ;
Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;
Moyen produit par Me Ricard, Avocat aux Conseils pour le syndicat des copropriétaires des immeubles sis à Vitry 1 à 7, boulevard de Stalingrad, 2 à 4 boulevard des Pavillons et 2 à 6, rue Jules Lagaisse.
MOYEN DE CASSATION
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir dispensé la S.C.I. VITRY LAGAISSE de supporter une quote-part de charges, à l'entretien des escaliers, de l'ascenseur, du hall et de leur éclairage, ainsi qu'au service de la concierge.
AUX MOTIFS QU'il résulte des constatations de l'expert qu'une seule issue donne accès aux escaliers et aux ascenseurs communs et que celle-ci n'existe que dans des circonstances fortuites et que son usage est étranger au critère d'utilité visé à l'article 10 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965 ; que dans ces conditions, une quote-part de charges entraînées par l'entretien des escaliers, de l'ascenseur, du hall et de leur éclairage, même affectée d'un abattement de 90% comme le propose l'expert, ne peut être imputée à la S.C.I. VITRY LAGAISSE ; qu'il résulte de la situation des lots et des constatations de l'expert que le service de la concierge ne présente pas davantage d'utilité pour ces lots. (arrêt pages 4 et 5 in fine).
ALORS QUE d'une part, les frais d'entretien et de réparation des halls d'entrée, parties communes, sont des charges générales incombant à tous les copropriétaires ; qu'aux termes de l'article 12-b du réglement de copropriété concerné, les frais d'éclairage, de nettoyage et d'entretien des halls d'entrée, sont bien inclus dans la catégorie des "charges générales", réparties entre les copropriétaires au prorata des quotes-parts de copropriété contenues dans les lots ; qu'en conséquence, en faisant application, à ces charges, du critère d'utilité réservé aux services collectifs et éléments d'équipement commun, la Cour a violé par fausse application les articles 10 alinéas 1 et 2 de la loi du 10 juillet 1965, et 12-b du règlement de copropriété.
ALORS QUE d'autre part, le seul fait qu'un copropriétaire ait la faculté d'utiliser un élément d'équipement suffit à justifier qu'il contribue, à proportion de l'utilité qu'il en retire, aux charges s'y rapportant, et ce, quel qu'en soit l'usage effectif qu'il peut en faire ; qu'en l'espèce, il est constant que les locaux appartenant à la S.C.I. VITRY LAGAISSE ont une issue donnant directement dans l'escalier 4, permettant d'accéder à l'ascenseur commun ; qu'en se référant à l'usage de cette issue pour exonérer la S.C.I. de toute contribution aux charges liées à l'entretien de l'ascenseur et de l'escalier, et de leur éclairage, la Cour d'appel a violé l'article 10 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965.
ET ALORS QUE la S.C.I. VITRY LAGAISSE peut, au même titre que les autres copropriétaires, bénéficier du service collectif proposé par le gardien de l'immeuble ; que, bien que le locataire ait, pour des raisons de pure comodité personnelle, décidé de sortir directement ses poubelles et d'apposer sa propre boîte aux lettres sur la façade donnant dans la rue, il n'en demeure pas moins que la S.C.I., dont le lot n'est pas totalement indépendant du reste de l'immeuble, reste bénéficiaire du service collectif, fourni par le gardien ; qu'en en décidant autrement, la Cour d'Appel a violé l'article 10 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965.
LA COUR, en l'audience publique du 5 février 1991.
Sur le moyen unique, pris en sa deuxième branche, en tant qu'elle concerne les charges d'ascenseur :
Attendu que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 1 à 7, boulevard de Stalingrad, 2 à 4, boulevard des Pavillons, 2 à 6, rue Jules Lagaisse, à Vitry-sur-Seine, fait grief à l'arrêt attaqué (Paris, 7 mars 1989) d'avoir dispensé la SCI Vitry-Lagaisse, propriétaire de lots au rez-de-chaussée et au sous-sol, des charges afférentes à l'ascenseur, alors, selon le moyen, que le seul fait qu'un copropriétaire ait la faculté d'utiliser un élément d'équipement suffit à justifier qu'il contribue, à proportion de l'utilité qu'il en retire, aux charges s'y rapportant, et ce, quel que soit l'usage effectif qu'il peut en faire ; qu'en l'espèce, il est constant que les locaux appartenant à la SCI Vitry-Lagaisse ont une issue donnant directement dans l'escalier 4, permettant d'accéder à l'ascenseur commun ; qu'en se référant à l'usage de cette issue pour exonérer la SCI de toute contribution aux charges liées à l'entretien de l'ascenseur, la cour d'appel a violé l'article 10, alinéa 1, de la loi du 10 juillet 1965 ;
Mais attendu que la cour d'appel, qui a relevé qu'un ascenseur privatif reliait directement les lots du sous-sol à celui du rez-de-chaussée et que le seul accès à l'ascenseur commun consistait en une porte de secours donnant sur l'escalier n° 4, dont l'usage ne serait que fortuit, a souverainement décidé que l'ascenseur commun était sans utilité pour les lots de la SCI Vitry-Lagaisse ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
mais sur le moyen unique, pris en ses autres griefs :
Vu l'article 10, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 ;
Attendu que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ;
Attendu que pour dispenser la SCI Vitry-Lagaisse des charges de copropriété afférentes à l'entretien du hall d'entrée et des escaliers de l'immeuble, ainsi qu'à leur éclairage, et de celles relatives à la concierge, l'arrêt énonce que les locaux appartenant à cette société disposent d'une entrée principale par où accède la clientèle de son locataire et d'une rampe d'accès au sous-sol par où s'effectuent les livraisons, qu'une boîte aux lettres au nom du locataire se trouve en façade de la rue Jules Lagaisse et que ce locataire sort directement ses poubelles sur cette rue ;
Qu'en statuant ainsi, alors que les frais d'entretien, de nettoyage et d'éclairage des parties communes, telles que le hall d'entrée et les escaliers, et ceux relatifs à la concierge sont compris dans les charges relatives à la conservation, l'entretien et l'administration de l'immeuble, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a exonéré la SCI Vitry Lagaisse des charges relatives à l'entretien et à l'éclairage du hall d'entrée et des escaliers et de celles relatives à la concierge, l'arrêt rendu le 7 mars 1989, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, quant àce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Amiens.
Sur le rapport de M. le Conseiller Chevreau, les observations de Me Ricard, avocat du syndicat des copropriétaires des immeubles sis à Vitry 1 à 7, boulevard de Stalingrad, 2 à 4, boulevard des Pavillons et 2 à 6, rue Jules Lagaise, de Me Pradon, avocat de la SCI Vitry-Lagaisse, les conclusions de M. Vernette, avocat général. M. SENSELME, Président.